透视中国地产大格局

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 人民网 　　 2009-09-16 08:55

　　出人意料，一场席卷全球的金融危机及振兴经济计划竟然迅速改变了中国房地产业的市场格局。央企开始向地产发力，如石破天惊，使得昔日名声大噪的民营地产企业黯然失色！

　　回想2007年，民营地产企业在市场上叱咤风云、风光无限；转眼到今年上半年，伴随着国家振兴经济计划的出台，央企集团异军突起、“地王”频现。例如，中国电子背景的中泽置业19.6亿元拿下北京奥运村乡地块，保利地产38.1亿元拿下重庆鸿恩寺地块，中化集团背景的中化方兴40.6亿元拿下北京广渠路15号地，华润置地在上海投入50亿元接连拿了多块土地。近日，中海地产又以70.06亿元夺下了上海长风地块，刷新了中国“地王”记录。

　　其实，央企更早更大的手笔却没有引起足够的关注。今年3月7日，石家庄市政府与中国冶金科工股份有限公司在北京签署《石家庄市城市综合项目框架协议》，双方决定共同致力于石家庄的土地一级开发、城市基础设施及相关配套设施、城市保障性住房建设及相应的后续房地产开发建设，拟将累计投入500多亿元。

　　以央企大举进入房地产领域为标志，中国房地产业开始形成新的市场格局。以央企为背景的地产企业当属第一阵营。除了母公司拥有庞大的资产和强大的资本实力外，在公有制为主体的经济制度下，国企本身更易获得信贷支持，而且也易得到当地政府的政策倾斜。上半年7.4万亿新增贷款，主要流入大型国企；政府重点建设项目，也倾向于交给国企实施。例如，绿地集团刚刚获得国家开发银行300亿授信，用于建设保障性住房。

　　非央企背景的上市地产企业，当属第二阵营。因为这些企业已经成为社会化的公众公司，是国家鼓励的所有制形式，因此可在资本平台上以多种方式获取低成本的资金。例如，万科刚于8月27日增发了不超过现有股本8％的股份，募集净额约112亿元；8月31日，又获得中国建设银行500亿元授信额度。另外，这些企业规范的治理结构和管理体系，也使企业更具竞争力。

　　当地政府所属的房地产企业，当属第三阵营。因为有当地政府的支持，这些企业会优先得到开发项目，并有可能列为重点建设项目，以财政为担保获取银行贷款，或者在土地开发阶段发放土地储备证帮助企业进行抵押贷款。俗话说，背靠大树好乘凉，这些国企应对经济周期变化的能力也比较强。

　　非上市的民营企业都可归为第四阵营。这类企业不属于国家政策倾斜范围，因此很少受惠于经济刺激计划，而且融资渠道单一、融资条件苛刻、融资成本较高，面临的发展环境不太乐观。如果只是“吃老本”、“找关系”，虽可度过眼前难关，但难有长远发展。

　　未来的房地产市场，必然是第一、二阵营唱主角，占据主导地位；第三阵营也可有一定发展空间，第四阵营则只能在夹缝中求生存。对于第四阵营的民企而言，必须在商业模式、产品、服务等方面进行创新，寻求差异化竞争优势(310368基金净值,基金吧)，提高市场化运营能力。更重要的是，必须打破固有的家族制思维，敞开胸怀引进战略合作伙伴，形成多元化的股权结构，借势发展，规范运营，进而打造一个推动企业可持续发展的资本平台。

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