大摩密集出货真相

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 观点地产网 　　 2009-09-16 09:06

　　外资退场，工行这样的自用买家接盘，在仲量联行深圳董事总经理钟德尧看来，这个项目的交易是如今外资投资中国房地产新格局的一种折射。

　　在房地产领域的投资，大摩又一次选择了出货。

　　近期，市场传出消息，大摩与鹏里资产管理持有的香港中环盈置大厦(前称恒生银行大厦)，刚以约36亿元售出，成为香港近年以来市场上最大宗商厦成交个案。数据显示，大摩于2006年5月以22.6亿元购入上述物业，其后斥约资2亿元翻新；此次最终以36亿元售出，账面获利将达到11.4亿元，持货约3年物业升值近五成。

　　市场传言中国工商银行是夺标大热门之一，在房企资金链空前充裕的新形势下，外资对中国房地产的投资格局正在悄然发生改变。

　　大摩密集出货真相

　　这不是大摩08年以来第一次出手其在内地和香港的房地产投资项目，世茂房地产(HK.0813)8月下旬曾发布公告称，拟以最高价7.5亿人民币收购摩根士丹利房地产管理的房地产直接投资基金持有的武汉锦绣长江项目29.99%股权。

　　世茂现在持有该项目70.1%股权，摩根士丹利房地产基金持有余下的29.9%权益。大摩可把最多全部、最少45.01%权益售予世房，若全部出售，作价最多7.5亿元人民币。

　　世茂房地产投资者关系部相关人士在接受观点地产新媒体采访时表示，这次交易是大摩主动找向世茂房地产提出的。对于2007年10亿入股，此次又拟以7.5亿卖回给世茂房地产，其称，这件事对世茂“肯定有好处”。

　　对于目前大摩的密集出货离场，不少市场人士分析其原因正是大摩策略改变的一种体现。

　　著名评级机构标准普尔分析师李国宜向观点地产新媒体表示，大摩折价推出该项目，应该是大摩地产基金策略的一部分。他表示，很多地产基金在2007年房地产高峰时期投资中国房地产，现在则更加理性的看待中国房地产市场，不少地产基金面临着策略上的改变。

　　李国宜表示，他对不少外资房地产基金的资金来源有疑问，现今很多房地产基金的负债率极高，故希望通过这种方式降低杠杆。

　　而此前的8月18日，SOHO中国正式宣布以24.5亿元接手大摩手上的东海广场。这个价格在潘石屹看来也是占了便宜。潘石屹一再强调他3万元/平方米刚出头的收购价格之划算。有业内人士认为，这一价格也反映出大摩急于退出的心态。

　　在不少市场人士看来，为了回笼资金、降低杠杆、似乎是大摩不计代价“急”于抛售内地投资项目的原因。但是在仲量联行深圳董事总经理钟德尧看来，对于不少外资而言，并不是所有项目的退出都可以归结到上述原因。

　　他表示，不少外资地产投资机构投资项目前有预定的投资回报周期，比如有些项目是预定期六年时间，时间到了之后，项目的抛售自然是很正常的。

　　钟德尧表示，大部分外资退出之时都是有赚钱的，而不是割肉退出，这意味着他们退出一些房地产投资物业之时并不是想像的那么“不惜一切代价”。

　　流动性充裕“机会难觅”

　　钟德尧表示，他了解到的情况是，不少2008年金融危机爆发之前资金即已经募集好的外资地产基金现在同样也面临着在市场上找不到价格合理的物业进行投资的窘境。

　　“内地流动性充裕，不少开发商开价也较高，他们则会觉得价格太贵，不划算，所有有钱也没有花出去。”进入第二季度之后，大部分开发商资金链已经极为充裕，甚至手上持有现金超过2007年最高峰时期。

　　国泰君安的数据显示，A股45家主流公司09年中报平均每家预售房款32个亿，07年行业估值最高时平均每家只有20个亿。这种情况的直接后果是，对于外资的项目投资者开发商敢于开高价，而少数仍然有投资能力的外资机构面临着的“机会难觅”的窘境也就不难理解了。

　　除此之外，钟德尧还表示，在去年至今一年多的时间里，一个普遍的现象是，外企得到总部的指令，停止了办公场所的扩张，这导致不少针对外企的商业物业出租率极低。

　　一个典型的例子是，有媒体报道称上海环球金融中心出租率仅有30%。但钟德尧称，随着经济的回暖，不少在华企业会逐渐恢复扩张策略，办公场所扩张方面的需求被压抑一年多之后将会有所释放。由于多是3-5年的长租，高端写字楼出租率将会出现稳定的回升。

　　而且同时，不少商业房地产开发企业由于目前资金链充裕，即使旗下写字楼出租率较低，宁愿空置，也不愿意降低租金标准。而同时市场也显示出不少自用买家对商业地产的需求也开始占据更加重要的地位。

　　他表示，正是因为上述原因，尽管市场供应量会大幅增加，但他对广州珠江新城未来两年的市场就没有那么悲观。“不少自用买家，如国开行等，都具有很强的购买力。”

　　外资退场，工行这样的自用买家接盘，在仲量联行深圳董事总经理钟德尧看来，正是如今外资投资中国房地产新格局的一种折射。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097