8月楼市再现价升量跌 拐点之争再起
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2009-09-16 09:11
一度消失的地产中介重新高举牌子路边揽客，国土局办证大厅少了几个月前的熙熙攘攘，曾经趾高气扬的售楼小姐态度明显和缓……8月份以来，楼市“价升量跌”情景再次上演，“金九银十”恐成泡影，楼市拐点之争也被推上风口浪尖。
最新数据显示，9月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时，房价依然高位盘整。对于以上情景，业内争论纷纷，楼市拐点又至，还是大升浪中的小调整？2007年底情景再现，还是继续曲折前行？
销售低迷是否因供应不足
“感觉楼市又到拐点，我已经推迟了购房计划。”深圳的余先生已经看房有半年之久，正欲出手，碰巧赶上楼市成交萎缩，拐点之争再起。
像余先生这样陷入“观望”态度的购房者不在少数。中国指数研究院数据信息中心监测显示，在8月份监测的30个城市中，仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升，不到三分之一，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。
在2009年北京秋季房展上，参展项目和参观的人数虽和今年春季房展时相差无几，房价却较春季房展飙涨了30%至40%，首日成交额和成交面积也较春季房展下降了30%和47.6%。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“今年3月到8月的房地产市场偏热，成交量非常大，已经透支了‘金九银十’的能量，难再现热潮。”杨红旭称，自2005年以来，上海已连续四年都没出现明显的“金九银十”现象。
对于近两个月楼市成交萎缩，有业内人士认为，购房者“观望”的本质是有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙，都是为抑制楼市投资和投机。
就在业内热议“金九银十”成为泡影之时，不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出“铜九金十银十一”之说，指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周，较上周下降1.67%。其中，南京库存消化周期最短，深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示，监测表明改善型需求已连续三周回升。
万科董事长王石指出，当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时，万科关注的14个城市成交批售比已经低于1，市场供过于求；而今年7月政策微调时，14个城市成交批售比为1.78，市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。
国信证券分析师方焱也在报告中表示，各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升，多数城市商品房可售量依然保持下降趋势，供应仍然偏紧，判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。
投资回升能否持续
随着楼市成交下滑，被视为房地产市场晴雨表的地产股8月份成为领跌主力。而9月以来，地产板块却成了领涨明星，截至9月15日，11个交易日内地产板块涨幅高达22.87%，位列所有板块之首，资金重新流向地产股。
专家指出，房地产景气度的提升鼓舞了市场信心。国家统计局最新数据，2009年8月份国房景气指数回升到100.08点，房地产开发投资分类指数为97.75、房屋施工面积分类指数为94.45及土地开发面积分类指数为93.25，均呈现了良好的变化趋势。但开发商对后势依然比较谨慎，体现在开发投资指数、施工面积指数及土地开发面积指数均在100以下，房地产行业还未完全复苏。
从房地产开发投资角度看，房地产开发投资同比增加，但同比增幅仍在回落。国家统计局显示，今年前8个月全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比前7个月提高3.1个百分点，但比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比前7个月提高2.7个百分点，但比去年同期回落20.8个百分点。
与投资相呼应的开工面积增长明显，前8个月全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比前7个月提高1.0个百分点。
房地产市场近期的调整并未影响到开发商的拿地热情。中国指数研究院数据信息中心监测显示，受土地推出量影响，9月份第二周土地市场平均成交楼面价格3673元/平方米，环比上升4%。地块竞争激烈，溢价水平在100%-200%之间的有9宗，溢价水平超过200%的有3宗。
尤其是大型房企在抢地大战中屡摘地王。中海地产于9月10日以70亿巨资拿下了南京长风地块，楼面地价高达22409元/平方米，溢价率达129%，夺下“中国地王”称号。同一天，招商华侨城以5.3亿元斩获深圳宝安区尖岗山一地块，楼面地价高达18875元/平方米，成为深圳新“地王”。而在9月8日，保利地产通过150轮举牌，以15.92亿元拿下了南京河西金沙江地块，溢价幅度高达87.29%，楼面地价为7553元/平方米。
万科也加入“抢地”行列，9月7日万科击败中建、北京城建和远洋地产等企业，最终以22亿元价格拿下北京房山区长阳镇地块，比起拍价8.37亿元高出约14亿元，溢价约163%，楼面地价约合6450元/平方米。
资金链会否再成掣肘
深圳房地产专业人士尹香武表示，二套房贷政策严格执行，投资楼市的杠杆效应大幅度下降，将在较大程度上影响房价。但由于供应量处于低点，导致上半年房企都超额完成了全年任务。由于房企资本金比例降低，房企资金扩张效应重新扩大，资金扩张实力增强，不会贸然降价。
另有专家指出，除二套房贷政策收紧外，今年的信贷政策已与2007年大不相同。2007年是加息最为密集的一年，多次上调利率和存款准备金率，银行对房地产开发贷款也大幅收紧，造成开发商资金链紧张。
从110家A股上市房企半年报来看，房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的70%，有的甚至超过了去年全年的销售收入。
各家房企的资金状况明显充裕，存货大幅降低。截至目前，上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元，较2008年底增长51.24%；预收账款高达1428.19亿元，较2008年底的919.51亿元增加55.32%；同时存货大幅减少，由2008年年底的4624.09亿元降至1428.19亿元；经营活动现金流量净额为401.60亿元，而去年同期该指标为-334.76亿元。
房企的资本结构也有一定好转，除ST公司外，上市房企平均资产负债率为58.48%，同比下降了1.01个百分点。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，市场成交量出现拐点，6月份达到成交最高峰，七八月份持续下滑，9月份还将延续这个势头。但是价格拐点还早，变化快的话可能今年年底，也有可能出现在明年一季度。
全国工商联房地产协会会长聂梅生表示，开发商的资金链已经接上，资金链不紧绷，就可能不降价，慢慢卖。今年年底时房价或将出现调整，但不会出现深入下跌。
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