北京楼市“金九”不金 第四季度开发商可能降价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 2009-09-16 09:18
北京楼市“金九”开局成色不足。北京房地产交易管理网数据显示，9月1日-14日，北京商品住宅期房日均成交量为326套，创下3月份以来的日均成交量新低。
9月成交量或低于1万套
“金九银十”是北京楼市传统的供应及销售旺季。但昨日记者根据北京房地产交易管理网的数据却发现，“金九”以来的销售量并没有出现最初业内预测的较大幅度上扬。9月1日-14日，商品住宅期房日均成交量为326套，总成交套数不足5000套。按照这一趋势，9月份的成交量很可能跌破1万套。
北京楼市的商品住宅期房交易量从3月份开始猛增，其中4月份达到历史最高，当月成交达13369套。虽然此后的几个月交易量有所起伏，但均在1万套以上。同时，按照日均成交量来看，8月的日均成交量为347套，9月份的上半月日均成交量则环比下降了21套，环比下降6%。
“1万套应该是楼市交易的分水岭。”月亮河公园营销总监张奕奕认为，如果月度成交量低于1万套，楼市的销售疲态就逐渐出现。
部分开发商或将降价
昨日，多个业内人士表示，“金九”开局近半个月的销售量确实有些意外，按照目前来看，今年的“金九银十”将很难再现。亚豪地产的统计显示，8月份有82个楼盘开盘，市场的供应量短期内迅速增加，但购买者却并没有出手购买。搜房网昨日的网络调查也显示，83.5%的购房者表示“金九银十”不会买房，对于近期的楼市“价涨量跌”，84.2%的购房者表示选择观望。
“房价上涨到历史最高，部分购房者选择了观望，是‘金九’上半月成色不足的主要原因。”张奕奕甚至认为，如果下半月交易量没有大的转机，北京楼市可能进入有价无市局面。
“这是价升量跌的明显表象，应该说是市场的正常反应”，北京万年基业总经理黄玺庆认为，目前价格往下走的动力已经越来越强烈，预计第四季度一些开发商会有降价的需要。
[提要]北京楼市“金九”开局成色不足。北京房地产交易管理网数据显示，9月1日-14日，北京商品住宅期房日均成交量为326套，创下3月份以来的日均成交量新低。
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本周末9个新盘入市
其中4个纯新盘；最低折扣8.5折
楼盘名称 位置 均价（元/平米） 开盘日期
海华堂T2号楼 朝阳区十里堡 16000-18000 9月20日
屯三里 工体北路 预计30000 9月20日
京投快线·阳光花园 丰台区大红门 15000-16000 9月19日
火神庙SOHO公社 大兴区黄村 38万/套起 9月19日
中景·江山赋 顺义区后沙峪 12860 9月16日
远洋·万和城北四环东路 30000 9月19日
阿尔法·汀香丽舍 通州九棵树 预计9000-10000 9月20日左右
随园栖霞湖 昌平区水库路 9500元 9月19日
珠江拉维小镇通州区永顺镇 8500 9月18日
本周开盘项目一览
本报讯 （记者张家齐）根据市场调查机构统计和记者核实，本周预计9个项目开盘，其中全新项目共4个，部分项目计划在本周开盘，但由于多种原因推迟。此前多个打折传言的楼盘也将于本周入市。
记者核实多家网站公开的资料后发现，本周预计开盘的楼盘为9个，其中纯新盘4个，分别为屯三里、京投快线·阳光花园、中景·江山赋、珠江拉维小镇；另外5个均为老盘后期。此外，原定于本周开盘的橡树湾、美利山均推迟至国庆后。尽管本周的开盘数量未超过10个，但和8月份的开盘高峰期相比，已经比较接近。此外，由于本月预计有近50个楼盘推出，随后的开盘量会继续增加。
记者发现，本周的多个新开楼盘都有打折计划，如“屯三里”亮出排号可“一次性付款8.5折”的优惠，成为近期以来京城楼市的最低折扣；珠江拉维小镇目前登记亦有较大幅度的总房款优惠；阿尔法·汀香丽舍目前对外称预计价格为9500-10000元/平米，但销售员表示，如果排号，则可优惠至最低9000元/平米。
多家计划在本月开盘的楼盘销售负责人表示，目前排号周期比8月有所延长。记者的调查显示，排号的周期延长成为不少项目推迟开盘的共同原因之一，橡树湾和美利山目前都在继续接受排号，美利山销售员透露，目前新推的房源有72套，截止到9月15日，排号人数为52个。
北京楼市成交量降三成 楼市金月难现 开发商推折扣
来源：每日经济新闻 张敏
从成交量上看，今年的“金九”并没有一个很火热的开头。北京市房地产交易管理网的数据显示，上周(9月7日～9月13日)北京市共成交商品房9524套，环比前一周下降29.82%。其中，二手房成交5220套，环比降41.21%。
业内人士分析认为，在房价高企和政策微调下，传统意义上的“金九银十”已不可能再现。
房地产中介机构中大恒基市场部经理张大伟分析认为，银行执行的二手房交易评估新规在上周开始发挥作用。今年北京市二手房的累计涨幅已近40%，买卖双方都有畏高心理。同时，受新政影响，刚性需求出现观望。
据某房地产网站新盘数据监控中心数据显示，上周北京仅有3个开盘项目，创今年新低。算上前一周的7个项目，9月上半月北京市仅有10个项目开盘，而8月的开盘量为63个。
记者调查发现，与前期“价格没商量”的态度相比，越来越多的开发商推出价格折扣，折扣幅度多在9折到9.8折不等。将于本月下旬开盘的“屯三里”项目则亮出“一次性付款8.5折”的优惠，成为近期以来京城楼市的最低折扣。
随着开盘项目的郊区化，均价也在下降。北京市房地产交易管理网的数据显示，本月第一周，北京新盘均价为12640元/平方米，相比8月第一周的18150元/平方米，下降30%。
连续高涨的房价似乎已经出现了回调的苗头。经历了今年前5个月房价的连续上涨，上周末上海有部分楼盘降价促销。虽然促销的力度不大，但却是今年3月份以来市场上罕见的公开降价促销。
上海某研究员杨红旭认为，上述楼盘的促销活动，可以看成是房价由涨转跌的苗头。而另一些行业人士对后市依然看涨，现在部分的楼盘降价可能仅是一个阶段性的价格回调。
成交面积环比减少15%
佑威·楼市通的数据显示，上周(9月7日～9月13日)，上海市商品住宅仅成交32.27万平方米，环比上周减少15%，明显低于全年平均水平。虽然全市商品住宅成交均价仍然较前一周上涨4%，达17319元/平方米，但却有个别楼盘开始降价促销。
绿地旗下的公园7号，目前正推出教师节的促销活动，参与者可获得3万～4.5万元的优惠。浦东周康地区(原上海南汇)绿洲康城亲水湾也在9月初进行了多次降价促销，该楼盘的销售均价在15000～18000元/平方米。
这些零星的楼盘价格促销消息，让部分购房者兴奋不已——或许用不了多久，房价就能像去年那样出现下跌。
杨红旭认为，市场最热销的时候已过去，房价将在未来两个月出现下跌。
楼盘先涨价后打折
“郊区房产抗跌性能最差，一般楼盘先从这些区域开始，可以看作房价变化的苗头。”杨红旭说。
事实上，在前几次上海房价下跌周期中，降价最多的板块大多位于郊区，有的地区房价降幅甚至多达三成以上。因此，郊区房价也被业内认为是上海房地产市场价格趋势的“测温计”。
不过，也有分析师认为，上述楼盘的降价促销仅仅只是“噱头”。某机构分析师薛建雄，只是正当的价格回调。“很多楼盘都是在原先每平方米10000多元的基础上大幅度涨价的。虽然现在给出了9.8折优惠，但相比而言，现在的价格依然非常高昂。”
根据薛建雄统计的项目成交均价，绿洲康城亲水湾和公园7号的价格在半年时间都有大幅度的上涨。绿洲康城亲水湾的成交均价由今年1月的9072元/平方米上涨至8月份的13714元/平方米，涨价幅度接近五成。
绿地公园7号的成交均价，更是由去年8月的5764元/平方米，上调至今年8月份的11459元/平方米。
上涨仍然是趋势？
事实上，大部分房地产分析师都相信，年底房价还会继续上涨。原因在于上周中海地产(企业专区,旗下楼盘)以70.06亿的价格拍出了 “中国地王”。22409.3元/平方米的楼板价，使得业内普遍认为，开发商的土地重置成本将会非常高昂，在此情况下，大幅度涨价将成为趋势。
然而，开发商的涨价行为却难以得到购房者的支持。“一方面市场前期大量成交，已经提前释放了需求。另一方面，价格大幅度的提高，又让需求量进一步减少。”薛建雄说。
事实上，对第四季度上海房价形成利空的，并不只是需求的减少。尽管，8月份的房贷较7月份有所回落，但很多银行的房贷业务人员却表示，今年的贷款指标已经完成得差不多，不会再像去年底那样为了完成贷款而拼命拉房贷。
事实上，上海一些银行也已经暂停向房贷中介公司提供回扣，一些银行更明确，对于房龄超过20年的老公房不提供贷款。
有业内人士表示，在银行房贷放贷力度下滑，以及购房需求减少的条件下，上海房价或许会出现一波价格下跌趋势，眼前的部分楼盘降价促销，或只是开始。
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