北京楼市“金九”不金 第四季度开发商可能降价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 2009-09-16 09:18
京沪深二手房成交量齐跌
据21世纪不动产统计数据显示,受到房价持续攀升、政策转向影响购房者心理等共同因素影响,8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齐跌,分别环比下降10.4%、12.9%和21%。
北京:二季度起首现成交下滑
8月,北京楼市整体交易量仍处于历史高点,房价仍在上涨,但二手房呈现自今年第二季度起的首次成交下滑。
继7月之后,北京商品房成交量环比仍呈调整之势。21世纪不动产监测数据显示,8月北京市二手房网签量为23363套,其中二手住宅网签量为22456套,环比7月同期分别下降10.4%和9.9%;新房市场8月网签共计22124套,其中住宅网签14405套,环比7月分别下降了5.8%和15.5%,这是继6、7月份京城楼市成交量一路高歌之后的调整。8月份成交量回调较为明显,但成交价格不仅没有下调,甚至有些楼盘仍在上涨。以二手房为例,21世纪不动产监测数据显示,8月二手房成交价格环比继续上涨1.0%。
分析认为,8月二手房成交量的回落,并不令人感到意外。成交量下降的主要原因首先是,今年3-7月大量客户的集中入市不仅消化了前期被抑制的购房需求,甚至在一定程度上透支了未来的市场需求,8月交易量适当回落是市场需求得以释放之后的正常调整;其次,二手房业主对楼市的信息相对滞后,许多业主报价仍在不断追高,过高的价格在一定程度上限制了部分消费者的入市;第三,市场回暖引发的新房大量上市也在一定程度上分流了二手房市场的需求,降低了市场成交量。
与许多购房者的心理期望相反,房价不降反升。
21世纪不动产分析,这源于近期成交土地的价格屡创新高导致业主和开发商对项目价格预期提高。不断高开的新房项目为二手房业主提供了调高报价的标杆,消费者的追涨心态为业主提供了涨价信心。
上海:供求失衡制约交易达成
有效可售房源的下滑速度快于买家数量的减少,使得8月上海二手房市场的供需矛盾仍未缓和,成交量连续第二月下滑、价格水平则仍在高位。
21世纪不动产统计数据显示,8月上海二手房成交套数环比下降12.9%,降幅比上月扩大6.5%;但与去年8月份11.3%的环比降幅基本持平,市场仍处于季节性的正常调整范围内。各主要行政区域中,多个区县的成交量下降明显、环比降幅达到两成以上,其中降幅居前的是闵行、黄浦、闸北三区;宝山、浦东、普陀三区的降幅在一成以内,而虹口、杨浦两区则略有增长。
供求的失衡是近期上海二手房成交下降的根本原因。虽然8月份买家观望情绪渐浓、意向买家有所减少。但成交量长期保持在高位使得可售房源的紧缺程度仍在加剧,加上业主惜售心态明显,两者共同导致了8月二手房交易量的下降。21世纪不动产的统计数据还显示,8月上海全市二手房的新增挂牌套数环比下降19.4%:新增供应的减少速度快于需求的下滑。
21世纪不动产判断,供不应求之下上海房价很难在短期内出现大幅回调,可能出现的只是一些前期涨幅过大的板块房价在年底迎来小幅调整。不管是从政策、市场层面来看,还是从世博会对上海楼市的利好仍有发挥空间来看,平稳运行都将是上海楼市的大势所趋。
深圳:新政带来成交回落
受二套首付从严和淡季影响,8月深圳二手房和新房成交量都出现了回落,但二手房仍再破1万套,21世纪不动产监测数据显示,8月深圳二手房成交量为111.57万平方米,环比7月下降21%。成交套数方面,8月二手房成交为12445套,环比下滑21%。尽管如此,二手房与新房的成交量之比为2.9:1,可见,二手房是新房成交量的近3倍,优势明显。
二套房贷从紧政策问世,直接影响到市场整体成交氛围,加上8月本是楼市传统淡季,市场成交量下滑不可避免,部分刚性需求受到抑制,投资客也开始谨慎投资,但受未来通货膨胀预期影响,持币者为降低资产缩水的风险,会选择房产实现资产的保值、增值。
新房方面,深圳新房8月成交量为38.6万平方米,环比下降29%,成交4114套,环比下降25%,成交均价为18828元/平方米,主要是高端物业的良好表现直接推动了全市均价的上扬,环比上涨17%,再创新高。21世纪不动产市场分析师介绍,深圳地区因房贷政策的转向,使得上半年快速增长的成交量开始回落,购房者逐渐理性,因此,可以预测,深圳楼市在短期内成交量难以明显回升。
需求已现透支调整利大于弊
中原地产近期的研究也显示,深圳、上海二手房的交易量降幅连续两个月呈现15%以上的下降。8月,各地挂牌价格仍在上涨,新增购房需求下降,同时观望情绪在加重。业内人士认为,目前一线城市近期交易量的下滑幅度在可接受范围,若无激烈变化,可视为“软着陆”。市场仍以自住与改善需求为主体,但此前政策对这部分需求的释放起到了很大的刺激作用,已有透支未来需求的嫌疑,因此这种交易的亢奋状态无论是对价格的稳定还是行情的延续都是难以为继的,因此目前主动调整,对后市需求释放的持续以及后市行情的稳定发展利大于弊。
部分房企已做降价准备 北京7月"热盘"8月遇冷
来源：新京报 作者：张学冬 杨娟娟
8月北京楼市交易量出现较大幅度的下降。本报记者根据部分地产研究机构，以及北京房地产交易管理网的数据综合分析发现，7月份多个热销项目，在8月份的销售量出现急剧的下降。业内分析人士指出，8月份多个楼盘价格触顶，投资者、购房者的观望情绪再现，如果多数楼盘在9月仍维持高价位销售的话，北京楼市的交易量可能出现暴跌的可能。
8月多个项目销售套数骤减
记者统计多家地产研究机构提供的数据发现，8月份北京普通住宅销售量出现了较大幅度的下降。数据显示，7月份成交套数超过100套的有47个项目，而8月销售超过100套的项目只有34个。即使是7月份部分热销的项目，在8月份的销售量也出现一定的下降，比如DBC加州小镇(楼盘详情户型图 楼盘图 论坛)，7月销售298套，8月份则只销售了193套，虽然这一成交套数仍处于全市前列，但环比还是出现了一定的下降；禧福汇7月销售了169套，8月份则销售了39套。
除了部分热销项目销售套数减少外，其他销售得不好的项目在8月份销售量也在下降。比如，壹线国际(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)7月销售了36套，8月份销售量为15套；鲁能顺义新城(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)7月销售97套，8月则仅销售了62套；蓝岸丽舍(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)7月签约了20套，8月份签约仅6套。
值得注意的是，在450多个在售楼盘中，大约有100多个楼盘的销售数据出现了下降。约有200个项目的销售套数在30套以下，楼市销售交易量骤减非常明显。
有房企已做好不涨价甚至降价准备
昨天，多位业内人士认为，楼市交易量的下降主要是和目前多数楼盘的价格大幅度上扬有关。记者统计发现，销售套数下降的楼盘，多数8月份的交易价格均比7月有所上扬，，比如禧福汇的签约均价由7月20405元/平米上涨到8月的23661元/平米。
著名房地产评论人士蔡鸿岩表示，目前北京多数楼盘的销售价格已经触顶，导致购房者迅速出现了分化。“投资者开始退出市场，刚性需求基本释放完毕，而且真正的刚需是首次购房者，他们实际的承受能力已经无法买得起现在暴涨的房子。”蔡鸿岩表示，房价触顶或将引发楼市再次调整。
此外，还有一个数据就是，9—10月份新入市楼盘骤增，在当前此种交易量放缓的局面下，预计会有相当一部分开发商采取低价入市的方法来争取客户，进而逼迫部分高价老项目不得不采取变相甚至直接降价。“北京楼市降价的价格战可能再次打响。”蔡鸿岩预测。
虽然8月房价仍体现出上涨趋势，但多数房企对9月到明年3月份之间的市场出现了悲观预期。“10月份之后，房价可能面临一定的调整。”某著名国有房企负责销售的副总这样告诉记者。据其透露，公司内部对于后几个月市场平淡作出了调整的预案，本来准备在9月份销售的项目后期暂未调价，将和8月份售价持平销售，部分户型差的房子可能会下调价格出售。
8月北京在售楼盘成交套数排行榜
项目名称 板块 成交套数(套) 成交金额(元)
1 祥云新城 通州新华大街 743 735651840
2 加州水郡 房山板块 693 406316800
3 裕龙花园顺义板块 547 407365728
4 永丰嘉园 上地板块 544 473801440
5 瑞雪春堂房山板块 533 353599500
6 金隅七零九零南通州板块 532 346482624
7 远洋一方京通沿线板块 491 599082600
8 dbc加州小镇 南通州板块 475 302851264
9 国瑞城崇文板块 439 1141328130
10 美景东方 CBD南区板块 412 607127900
11 金色·漫香林 亦庄板块 391 554039700
12 珠江奥古斯塔城邦东通州板块 385 286038080
13 首城国际中心CBD南区板块 380 621051200
14 保利·西山林语 西山板块 374 521724544
15 腾龙家园房山板块 364 157573088
16 北京星河湾CBD东区板块 363 1138727300
17 太阳公元太阳宫板块 344 840497344
18 新通国际花园南通州板块 337 305258528
19 万象新天 京通沿线板块 332 377614144
20 雍景天成 石景山板块 315 397099100
以上数据根据北京市房地产交易管理网整理统计
■ 榜说
8月成交套数再次出现了“几家欢喜几家愁”的局面，一窝蜂销售好的局面将难以再现，取而代之的是两极分化。部分高性价比、低总价的楼盘销售量好了起来，交易总套数甚至超过7月份，但销售不好的楼盘数量骤增。
8月销售套数前10名的楼盘，均为中低价产品，只有3个楼盘的均价过万，其中只有一个楼盘的均价超过1.3万元/平米以上。即使是销售前20名楼盘中，也只有3个楼盘的销售价格超过1.5万元/平米。
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