国家经济预测师：现在买的不是房 是房地产通胀
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2009-09-16 09:42
为应对国际金融危机对经济的负面影响，“量化宽松”或适度宽松的货币政策应运而生，增发货币成为世界各国拯救经济的重要举措。但是，大量的货币流动性孕育着严重的通货膨胀隐患，而今年以来国际大宗商品价格的快速攀升，也为通胀爆发做着铺垫。正是基于强烈的通胀预期，国内有人提出通过买房规避未来通货膨胀的风险、实现资产保值升值的观点。笔者则认为，目前不是购房的最好时机，现在买房，买的是房地产的通胀，而不是防通胀。
首先，今明两年出现严重通胀的可能性不大。因为物价涨幅不仅受货币供给的影响，更受到市场需求的制约。
去年四季度至今，美联储等主要国家央行普遍实行了“量化宽松”货币政策，向市场投入了巨量货币，而我国在适度宽松货币政策的推动下，今年前8个月新增贷款总额超过8万亿元，货币供给大量增加确实给物价上涨创造了条件。
但是，在供给经济时期，持续的物价上涨不仅与货币发行量有关，更多取决于需求的增长。目前世界经济尚未摆脱衰退的阴影，2009年负增长的格局不会扭转，2010年增长2%已是很乐观的估计。中国经济企稳回升的基础也不稳固，即使全年可以实现8%的增长，也与前几年的高增长、高需求不可同日而语。低速平稳的经济增长决定了能源、原材料和机器设备等生产需求的缓慢增长，有限的需求增长不会引发物价大幅上涨。今年以来国际大宗商品价格上涨，既有前期超跌反弹的因素，也有国际投机资本恶意炒作的因素，绝非生产需求旺盛拉动，因此其商品价格上涨不具有持续性，今明两年出现严重通货膨胀的可能性不大。现在买房抑制未来通胀的说法缺乏经济学依据。
其次，房地产发展周期和经济增长周期并非完全同步，以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期不可行。
房地产业是带动现阶段经济增长的主导产业，因此房地产业增长周期和经济增长周期基本同步。但是，由于房地产业是一个既涉及生产又关系居民消费的行业，如果房地产业增长速度过快、商品房价格上涨过高，超出居民承受能力，国家会对房地产业的信贷融资、产品销售进行政策调整，引导其合理健康发展。因此，在某些特定时期房价上涨周期和CPI上涨周期不尽一致。
目前我国处于前几年商品房价格连续快速上涨、房价过高超出大多数居民的购买能力的时期，房价大幅上涨的背后也存在投机行为，国家希望通过政策干预平抑和适当降低商品价格。如果政策见效，房价应该是走低的，因而目前对于房价的走势不是上涨预期，而应是下降的预期。对于CPI和PPI来说，预期则是相反的。由于金融危机的冲击，经济增速明显降低、物价水平持续回落，政府采取一系列投资消费扩张政策、提高农产品收购价格、实施猪肉收储政策旨在扩大需求支持增长、提升物价水平、增强生产者和消费者的信心。因此，居民消费物价和生产物价的预期是上涨的。
由于两者的不同步性，以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期是不可行的。未来楼市存在出现新调整的可能性，如果在目前房价已经处于高位时买入一两年后才能入住的期房，并不是抵御通货膨胀且实现资产保值增值的好办法。因为一套期房从购买到入住再到取得房产证并上市交易，少说要一两年时间，而在这期间，政府可能已经通过对通胀的治理将楼市的泡沫挤掉，房价重新回到了一个相对合理的水平。这样，高位买入房产者不仅没能保值增值，还出现了资产缩水。
再次，买房抑制通胀将会推动更大的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，高位买房人将成为最大的受害者。
为防通胀而买房已经成为推动本轮楼市走出火爆行情的重要因素，然而现实的情况是通胀并未出现，而且预期在今年内甚至更长的时间内也不会出现，至少不会出现恶性通胀。但是，房价却在半年内上涨了30-40%，一系列数据表明中国的房地产，特别是北京、上海、杭州等大城市的房地产已经陷入了疯狂的泡沫之中，许多城市的房价已经刷新了2007年的高度。
一些中心城市，特别是上海、北京和杭州等地房价在过去8年中上涨了600%～1000%，已经达到了彼得·林奇的“10倍”大牛股上涨投资的上限。现在的房价已经涨到了超出绝大多数人1年、3年、5年前的想象，即存在严重的超预期上涨，房价收入比大大高于国际公认水平。中心城市诸多地段的房租收益率低于3%，租房比买房所缴纳的利息要便宜得多，租房低收益和买房高支出的巨大反差，充分说明买房市场的畸形发展不可持续。经济尚未走出低谷，失业增多、薪酬下降的威胁仍然存在，有限的收入难以支撑快速上涨的房价。
因此，在目前房价已经创出新高、房地产存在严重泡沫的情况下，继续买房将会造成更大的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，高位买房人将成为最大的受害者。（作者系国家信息中心经济预测部高级经济师）
京沪房价已透支十年?
专家表示须警惕重蹈东京地产急涨长跌的覆辙
针对当前敏感的楼市,著名学者羊慧明在接受本报记者采访时发出惊人之语:“如果京沪房价继续被哄抬炒高,将可能重蹈东京楼市急涨长跌的覆辙。”
京沪房价已透支十年
记者:日前有媒体报道中金首席经济学家哈继铭认为北京的高端房价还很便宜,房价收入比才3倍多一点,普通房价收入比也才6倍多,你对此有何看法?
羊慧明:哈继铭之所以得出北京的高端房价很便宜的结论,是因为他不屑采用国际上通行的按当地平均房价和居民平均收入来算房价收入比的公式,而是采用他的“哈氏”算法,即普通住宅房价比对中上收入人群的收入,高端住宅房价比对高收入人群收入,把70%以上的低收入人群完全排除在外。
事实上,京沪人均收入还不到东京的1/10熏房价已比肩东京,一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上,即以家庭户均年收入60000元计算,房价收入比已超过30倍。京沪人均收入要达到东京的水平,起码还要15年。换言之,京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫,都拖垮了日本经济,而中国还是一个整体不富裕的社会,出现超过日本的房地产泡沫,其灾难性后果将比日本更可怕。
京沪楼市如“庄控赌场”
记者:你对日前上海拍出的新“地王”如何看?
羊慧明:为什么上海炒出总价70亿、楼面价每平方米超过22000元的“地王”后,社会各方皆为之捏把汗,而独独房地产界兴高采烈呢?原因就在于:“地王”类似被庄家操控的黑股市的示范标杆庄股,比如当年股市黑庄狂拉亿安科技,无非是要把所有庄股股价预期推高。不断把新“地王”拔高,其标杆效应自然也会把本区域本城本地的地价房价预期都节节拉高,开发商原来囤的土地和在建项目都将受益,所以开发商不怕天天刷新地王天价,地方政府也乐见土地财政暴增,也不断拔高起拍价火上浇油。如果不加以控制,中国将重蹈东京地产急涨长跌的覆辙,并将中国经济拉入萧条的深渊。
内地楼市正在克隆香港的模式:一旦把“地王”炒高到世界之最的天价,拿得起地的开发商就越少,最后形成寡头垄断,他们就可以随意拔高房价,牟取惊人的暴利。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的,并可能使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。内地不可能仿效香港的房市,仿效香港地产模式将祸害中国社会。
[提要]正是基于强烈的通胀预期，国内有人提出通过买房规避未来通货膨胀的风险、实现资产保值升值的观点。笔者则认为，目前不是购房的最好时机，现在买房，买的是房地产的通胀，而不是防通胀。
炒房黄金期早已过去
记者:地价房价上涨有无极限?
羊慧明:房价地价的上涨是有极限的,这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。日本楼市泡沫为何会破灭?很简单,就是民生的承受力和资产的全球性价比。
中国炒房的黄金时期早已过去。
远远脱离民生承受力和国际估价标准的超高房价是撑不住的。物业税将使天价豪宅拥有者每年支付数十万元乃至数百万元税款,那些囤了几十套上百套房子的人将支付不起物业税,他们唯一的选择就是抛售,但那时卖给谁呢?我敢断言,10万一平方米以上的天价豪宅跌到每平方米4万以下一点不奇怪。最后的“地王”将引领地产商和炒房者的破产倒闭潮,就看哪些傻冒去接最后一棒了。
观点:要做房价出现全国范围普遍下跌的最坏准备
去年9月15日，美国著名投资银行雷曼兄弟公司宣告破产，拉开了席卷全球的金融危机的序幕。观察危机爆发一年来的金融市场和实体经济，我们可从此次危机中得到以下经验和教训。
分散投资理论在危机期间失灵。分散投资是投资组合理论的重要结论，它从理论上论证了那句一直风行投资行业的谚语：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。我们一直认为，在世界范围内和在不同投资类别之间配置资产可以获得分散投资的好处，也就是说在不影响组合预期收益率的情况下风险在降低。然而，在此次危机中，我们发现这样错了。
分散投资理论在危机期间失灵的原因主要有两个。
首先，各国资本市场从来没有像今天这样联系得如此紧密。经济全球化是当今世界经济中的最大特点，而经济全球化又必然导致贸易、投资和金融的全球化。当美国市场开始下跌时，投资者把资金从其它资本市场撤回美国，从而引发多米诺骨牌似的下跌。当投资者急需现金的时候，他们不计成本地抛售所有投资，包括股票、债券、商品和基金等，就连传统的避险天堂——黄金在此次危机中也未能幸免。
其次，次贷产品上的分散投资是一种假象。从房价的角度来看，次贷产品的分散投资是风险转移，而不是分散投资理论成立的基石风险分享，也就是说当一个投资品种（比如股票）下跌的时候，另外的投资品种却在上升（比如债券）。因此，当美国房价出现全国性普降后，次贷产品的分散投资并没有减少风险，而是风险在不同的投资者之间转移。
我们得到的这个教训并不是建议把所有的鸡蛋放在一个篮子里，而是要充分意识到分散投资理论的局限性。
要真正理解每一项投资的风险。即使是最有经验的市场老手都有可能被复杂的投资产品欺骗。去年10月，当花旗集团还在说“随着2008年即将过去，我们预计盈利将回归常态”的时候，当瑞银集团还在说着“我们投行业务将有相当积极的回报”时，几乎一夜之间，花旗集团和瑞银集团却成为次贷危机中最大的输家，那些看起来相当安全的按揭贷款证券化产品CDO给他们带来了数十亿美元的损失。因此，金融机构要真正理解他们所持投资产品的风险，对于个人来说也同样是如此。
确保投资组合拥有足够的流动性。投资者犯的最大错误之一就是误以为自己的投资组合拥有足够的流动性并可以很容易地以较小的代价变现，但事实往往并非如此。一些管理着较大基金会的经验丰富的投资者都惊奇地发现：当次贷危机袭来时，他们在对冲基金、私募股权和其他一些品种上的投资很难做到全身而退。要知道，他们在投资之初可是做了很好的流动性匹配的。
不要忽视政府干预的必要性。政府采取的激进干预市场的做法看样子好像避免了一场深度衰退，或者是一场大萧条，这似乎表明强势政府有时候是市场经济的朋友，而不是敌人。但是问题依然存在，诸如过大的财政赤字和支出将最终演绎通货膨胀等。
不能让金融机构大到不能倒。曾经有一段时间，不断有批评者指出，像房地美和房利美这样的公司变得太大了，雷曼兄弟的负债太高了，以至于当他们倒闭的时候，整个社会都无法承受其倾倒之重，政府被迫直接参与市场。
一定要考虑到最坏情况可能会发生。太多太多的投资者将资金投入到与房地产有关的投资中去了，他们确信房地产价格绝不会出现全国范围的普遍下跌，他们确信手中持有的“AAA”级按揭贷款证券化产品没有任何信用风险，因为按揭贷款的证券化过程给人的安全感太过强烈了。这些人想当然地认为：第一，按揭贷款一般都有首付，要亏先亏掉投资者的首付；第二，首付亏完了以后还有房地产抵押在那里；第三，如果还不行，还可以继续追偿购房者本人的其他资产和工资等；第四，何况在证券化里面还有分层设计和债券保险商，即使前面三关都没挡住，下面还有最底层的投资者和债券保险商兜着。总之一句话，投资者高估了按揭贷款证券化产品的安全性。居安思危，在市场一片繁荣的时候，一定要考虑到最坏的情况会发生。
不要太悲观。英语里面有一句古话：每一次危机都是一次机会。如果从汉语的“危机”字面来看，它也是有危险之中存在机会、危险和机会并存的意思。
（作者单位：民族证券）
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