长春准“地王”为何难产
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2009-09-16 13:27
吉林省长春市东光地块摘牌时间推迟了。这个最有可能成为今年“地王”的地块，从去年开始就吸引着众多关注的目光。摘牌推迟，更是引发各种猜测。
8月28日，长春市国土资源局在国有用地使用权挂牌出让补充公告中称，“宗地编号为29-12-18的东光地块申请截止时间，具体截止时间另行公告。”这个地块原定申请截止时间为9月4日。
东光地块为什么受人关注？第一，它是名副其实的“绝版地块”。按照公告所示，该地块土地出让面积267981平方米，规划总用地面积276769平方米，规划用地性质为居住用地。容积率<1.8，绿地率>30%。这是目前长春市内能找到的最好的地块，靠近长春面积最大的水系，区位好，地块整齐，而且面积大。第二，盯着这块地的开发商很多，而且不少是都是重量级的地产大腕。从去年开始就有许多开发商打探这块地的消息，但是何时出让，始终没有动静。官方说法是这块地还没有整理完，民间说法是去年土地市场形势不好，政府把这块地捂在手里待价而沽。
今年5月长春房交会期间，万科集团董事会主席王石亲临长春，并与长春市签署了30亿元的战略合作框架协议，万科将在房地产开发、工业化住宅体系建设、城市综合体等重点领域扩大投资。
不等王石离开长春，万科想独吞东光地块的传言就甚嚣尘上。业内人士认为，此种传言不无根据。因为万科集团总裁郁亮曾公开表示，“万科希望在今年买一些以前不容易买到的地，买一些有战略价值的土地。”而且，与前相比，万科2009年的拿地思路也有所调整。“今年将采取‘精挑细选，把握机会’的策略拿地，并加大通过合作方式低价增加土地储备的力度。”据此，业内人士猜测，万科与长春的战略合作，是低价获得丰厚的土地储备的一种方式；对于长春市来说，也可以通过大品牌的进驻提升城市运营能力，带动该地块周边区域发展。
不过，品牌开发商不只一家，惦记这块地的开发商大有人大。据业内人士称，长春百货业“巨无霸”欧亚集团(600697,股吧)、香港新鸿基、和记黄埔、英皇集团和中海地产等都曾对东光地块动心。
正是有了这样的背景，才使7月25日长国土资公发〔2009〕88号公告一出，就在业内引起一片哗然，认为与万科紧密相关。该公告要求，竞买人需具有中华人民共和国境内房地产开发一级资质的房地产企业，并需建设住宅产业现代化示范小区建筑面积8万平方米。，仅从这一点看，万科就占了先机。还有开发企业质疑该地块出让条件是为万科“量身定做”的。
日前有媒体批评说，长春市国土资源局明显以8万平米住宅产业现代化示范小区为条件，光明正大的将这个绝版地块操作给特定开发商开发。“这不仅使得其它众多开发商失去开发机会，更严重的是对国家来说将是数亿元的损失，因为如果众多开发商都参与竞买的话，该地块的竞争必将异常激烈，总地价应该在16亿元之上，但现在来看挂牌底价仅在10亿元左右，最宝贵的稀缺资源未能产生任何溢价未免让人心痛。”
在沸沸扬扬的争议声中，东光地块摘牌推迟了。
对于摘牌推迟的原因，当地媒体和房地产业内人士有过多种猜测，一是“万科差钱说”，声称万科长春分公司未能及时向总部申请到足够启动资金；二是“遭遇曝光说”，传言说由于政策倾向过度，有失公平，导致很多大牌开发商不满甚至联合投诉。
记者就此向长春市国土资源局局长朱亚福求证。他表示，关于国土局和特定开发商“暗箱操作”的传言和揣测均不足为信，建设8万平方米住宅产业现代化示范小区是长春市政府的要求。至于摘牌时间推迟，他解释说：“确实出了一点小的问题，但是很快就能解决。”
易居中国长春分公司总经理王喻冬认为，东光地块在长春引起如此大的风波，从一个侧面表明当地土地市场供需矛盾比较突出，供需错位。王喻冬说，从全国环境看，今年很多城市的土地市场特别活跃，地王频出，长春土地市场却背道而驰，2009年上半年出让面积只完成全年计划的15%。王喻冬说，成交量小的原因不是开发商拿地不积极，而是供应地块面积偏小，周边配套不成熟，无法满足开发商的需求，所以才形成东光地块“一家女百家求”的局面。
一位业内人士指出，如果招拍挂过程中存在明显排斥其他开发商的倾向，显然是不合理的；但是过于依赖招拍挂特别是竞价拍卖的方式也值得反思。如果东光地块采取拍卖方式，溢价率应该很高，必然产生长春“新地王”。而每一个新地王的产生背后，都将跟着房价的新一轮上涨，这对房地产市场的健康稳定并不是什么好事。所以，东光地块究竟应该采取何种方式推向市场，当地政府和国土部门还应该慎重考虑。
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