朱建华：地王频现，开发商在赌什么？

　　摘要：最近，各大媒体报道，全国一线二线城市，地价节节攀升，地王频频出现。疑问随之而来，半年前的爆发的金融危机还没结束，“天价”拿地，开发商凭什么？开发商的底气在那里？开发商拿地后在赌什么？

　　最近，各大媒体报道，全国一线二线城市，地价节节攀升，地王频频出现。疑问随之而来，半年前的爆发的金融危机还没结束，“天价”拿地，开发商凭什么？开发商的底气在那里？开发商拿地后在赌什么？

　　一，这边地王频现

　　１．上海：9月10日，中海地产以民币七十点零六亿元的叫价将其收入囊中。由此，该地块成为今年以来的中国新“地王”。

　　２．北京：9月3日，经过漫长的245轮竞价，潘石屹终于如愿以偿，SOHO中国以40亿元竞得北京市朝阳区望京B29项目用地，成交价超出起拍价近25亿元，溢价率高达164.3%，楼面地价为每平方米10197元。

　　３．深圳，9月10日，深圳招商华侨城投资有限公司，以5.3亿总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地。该块地以楼面价为1.89万元/平方米成交，刷新纪录，成为深圳新“地王”。

　　４．成都：7月24日，保利再次斥资12.2亿元，拿下成都领事馆地块，成就了该地区的新地王。

　　５．苏州，8月5日，保利置业有限公司以19.9亿元的总价，竞得“苏地2009-B-14”号地块，一举刷新今年苏州市土地成交价格纪录，成为苏州新“地王”。

　　６.杭州：8月18日，位于馒头山的29号地块出让起价7462元/平方米，经过25轮竞价，最终西子房产集团拍下，总成交价7.7777亿元，楼面价为24295元/平方米，这是自1999年杭州土地公开拍卖以来出让价最高的宅地。

　　７．厦门：9月8日，备受关注的居住用地2009G23以10.47亿元被气势如虹的厦门恒兴置业有限公司竞得，溢价5.139亿元，几乎翻倍。成交楼面地价达到30940元每平方米。

　　８. 南京：9月8日，首度进军南京市场的保利经过150轮竞价，以总价15.92亿元、溢价87%创造了当地新地王。

　　二，那边空置率上升，销售下滑

　　据中国指数研究数据信息中心提供的数据显示：8月份全国30个大城市中，只有1／3约8个城市住宅成交面积环比上升，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。如杭州、深圳、广州等城市已经降到历史较低水平，市场供应偏紧。成交面积最大的仍为上海，达到240万平方米，其次是重庆和北京，但成交面积均低于200万平方米。

　　克而瑞中国提供的数据显示，8月份最后一周十大重点监测城市成交总量与前一周相比呈下降趋势。上海、南京、杭州、天津、深圳等多数城市该周成交走低，其中深圳成交面积环比降幅达40.62%从全国整体市场来看，多数非重点城市成交该周同样环比有所下滑。

　　三，开发商用“天价”拿地的底气

　　1. 央企可以用“天价”拿地，开发商为何不可以？

　　出现地王的主要原因是这些央企在目前的背景下，取得资金很容易，成本也很低。而他们长期从事的行业因产能过剩，已经无法再投资进行扩大再生产，他们的目标投向了土地市场和房地产市场，这也是他们不得已的选择。但是，把土地转化为销售额和利润，这需要专业的知识，需要经验，需要对市场的把握和了解。新组建进入房地产领域的公司，常常容易犯错误。　潘石屹说了，最近发生的许多起车祸造成的悲剧，有相当一部分是喝酒造成的，有人为了一时的高兴，没有为自己的健康和别人的生命着想，央企为了短期的利益，在制造泡沫，从长期来看泡沫一定会破的。所以，央企没有专业知识，没有经验在用“天价”拿地，对有专业知识，有丰富经验的发商来说拿地是合情合理的。

　　2．中国政府不会让房价暴跌

　　中国的国情是，1998年以来中国政府扶持房地产业，导致房地产业一路高歌迅猛发展，房地产业占GDP的比重越来越大，地方政府的财政来自于房地产业的比重越来越大，而房地产开发商本身自有资金10-20%，房地产开发商的资金绝大部分来自信贷和股市融资，一旦房产价格跌幅超过30%，风险立即转嫁给银行、股民和购房者。所以，中国政府不会让商品房价格暴跌，相反中国政府会出台一系列维稳政策来控制房价。

　　四，开发商在赌通胀

　　１.通胀是迟早的事

　　首先是人们观察到国内过量的信贷投放导致的流动性充裕。今年1―6月新增贷款总量超过7万亿元，全年新增贷款将可能超过10万亿元，远远大于预定的5万亿元，货币供给在短期内大量增加使得通货膨胀反弹有了货币基础。同时，由于中美之间存在利差，同时人民币币值相对坚挺，导致大量境外资金流入。流动性充裕的国际和国内货币环境，自然有助于人们形成通货膨胀的预期。

　　其次是对我国宏观经济政策的判断。为了“保增长、扩内需”，我国实行了以“四万亿”财政投资为主要内容的积极的财政政策和宽松的货币政策。在刺激政策作用下，社会总需求会进一步恢复甚至出现结构性的过热，这会导致在总体需求仍显乏力的情况下，部分行业或商品会出现价格的上涨。

　　再次是对中央银行下一步货币政策的判断。与美联储、欧洲中央银行不同，我国的中央银行缺乏独立的货币政策制订权，任何货币政策的通过都需要经过中央政府的批准。当中央政府以刺激经济、提高就业率为首要任务时，货币政策就会通过一些积极的措施加以配合。当前应对金融危机是当务之急，而控制通货膨胀就不再是货币政策的首要任务，甚至适度的通货膨胀可以刺激人们的消费和投资需求。

　　２.大量购买商品房能抵御通胀

　　强烈的通货膨胀预期会对我国经济产生明显的副作用。首先，可能导致通货膨胀的自我实现。在通货膨胀预期的作用下，作为两类最重要的市场主体，生产者会积极要求提高工资，导致劳动力成本上升。同时，企业经营者一方面由于劳动力成本的上升，另一方面预期到未来商品价格会上涨，也会提高产品的价格。消费品价格的上升会进一步印证和强化生产者的通货膨胀预期。这就构成了一个正反馈的循环，使得通货膨胀呈现螺旋式的上升，越来越难以控制。

　　其次，通货膨胀预期会导致资产价格的暴涨，使得市场投机气氛高涨。当人们预期到可能发生较高的通货膨胀时，就会大量购买房地产等资产来抵御通胀，使得资产价格出现大幅上涨。我国股票市场自去年10月触底反弹，股指涨幅曾一度接近100％。房地产市场也重现火爆景象，房屋价格重新达到甚至超过前期的最高点，地王的纪录一再被打破，炒房团重新活跃起来。目前，股票和房地产市场的火爆，就是资金进入资产投资市场。