业内称央企地王频出因手握巨额信贷不容有失
http://www.haozhai.cn 文章来源: 时代周报 2009-09-17 09:27
9月10日下午2时40分，一声槌响，2009年中国地王诞生了。“70.06亿元，”上海土地交易中心长风地块拍卖师宣读3号中国海外发展有限公司的报价时，拍卖厅里面一片惊呼之声。观摩厅有些混乱起来。众人忙着打电话、发短信，向外界传递这个最新地王出台的消息。“疯了，这些开发商真的疯了！”盯着观摩厅上现场直播的电视机，几个围在一起的地产业界人士情绪激动。
9月10日，中国新地王诞生，它就是中国海外发展有限公司（下称“中海”，香港联交所代码0688），此前中海连续10个月零拿地。人们曾一度认为，中国建筑的子公司中海是储地的保守派。但大象起舞令人感到恐惧，中海此番一出手就让人叹为观止。
参加这场遍及全国的“地王”争夺战的远不止中海一家国企，无论是央企还是地方国企进军土地市场的步伐都在加快。
香港中文大学讲座教授、财经名嘴郎咸平在与时代周报记者交流时说：他有一个粗略的统计，十大地王九个被国企买下。
新“地王”曾无人问津
9月10日下午2时36分，上海土地交易中心长风地块拍卖正在进行，中海豪掷70.06亿元，成功“劫杀”了保利地产、仁恒地产和此前一直对长风地块志在必得的绿城中国。
一个多月前，也是在这个地方，有着深圳国资背景的金地集团以30.48亿元的价格拿下青浦赵巷10号地，楼板价达1.5万元/平方米，创下当时的“上海地王”。
仅仅一个月的时间，1.5万元/平方米的纪录就已经作古，中海拿下的长风地块楼面地价已经高达22409元/平方米，超过该区域次新房的成交价格。
这次拍卖的长风6B、7C地块，由两幅相连地组成，位于上海市普陀区长风商务区，在上海市中环以内，属于市区核心地带，总出让面积达到14.2108万平方米，按2.2容积率计算，总建筑面积为31.2637万平方米，该地块无论是地理位置，还是地块规模，都可以说是今年以来上海最吸引人的一块住宅土地，也是今年上海所有出让土地中位置最好的一个地块，有人惊呼，“地皇”诞生了。
令人玩味的是，去年7月份，长风7C地块曾以起始价16.053亿元的价格出现在土地拍卖市场，最终因无人提出申请而流标。一年后，出让方将南北两块合并成长风7C地块，再加上旁边相邻的6B地块，以土地挂牌起始价30.58亿元打包出让。但由于拍下该地块后还要承担配建5%保障性住房任务，进入申请竞拍流程后，6B、7C地块再次遭遇了无房产商申请竞拍的尴尬。
在长风地块正在交易市场拍卖的时候，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟正在录制评论地王的节目。
当初有业内人士向陆骑麟咨询长风地块的价格，他建议说：“这块地周边没什么新房子，地块毗邻苏州河，根据目前周边的房价，再按照建安成本来看，开个35亿元到45亿元之间挺好的。”
陆骑麟解释，由于该地块地理位置好，因此开发商希望拿地后走精品房路线，如果小区内还有保障性住房存在，势必会对小区房价产生影响，影响获利。
后来上海普陀区房管局决定改变计划，将5%保障性住房的条件划掉，“在其他地块中统筹平衡。”更改条件后，中海、华润、龙湖等众房企大鳄争相竞买。9月10日，终止网上挂牌前的最后一刻，有房企叫出了60亿元的报价。这个价格远远超过了陆骑麟对长风地块的预期。
目前长风地块并没有新盘出售，该区域内10年以上房龄二手房的价格在15000 －16000元/平方米，2年左右房龄的二手房单价也仅过2万元/平方米的水准。而且中环线周围的环境嘈杂，现在主要还是以办公类的产品为主，“很难想象在这个地方建设一个特别高端的房地产项目，所以那里的住宅很难卖到4万-5万/平方米。”陆骑麟在接受时代周报记者的采访时认为。
“70.06亿元的成交价，让陆骑麟深感意外。由于长风地块规划要求全装修房交房，未来要政府周边规划落实并且还要市场积极向好，楼盘售价必须4万元/平方米以上，中海才能赚钱。”陆骑麟在接受时代周报记者采访时说道。
虽然不少参加拍卖的房企认为该价格“太高了”，但中海地产代表在接受时代周报采访时表示，长风项目价格不贵，拿得很值。
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