央企70亿元砸出又一个新地王
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国产经新闻报 2009-09-17 09:37
70.06亿元总价，2.24万元/平方米的楼面价，平均楼面价超过2万元/平方米。9月11日，上海长风地块成为中国历史上总价和单价的双料“地王”，而一手制造出这地王的，又是一家国企——中海地产。对此，戴德梁行策略发展顾问部董事王晨对《中国产经新闻》记者表示：“新地王的产生不仅将推动后续上海土地市场价格攀升，还将直接导致周边房价的上涨，但对房地产市场总体影响不大。”
中海70亿拿下全国“地王”
中海地产公司以70.06亿元的天价拿下上海普陀长风6B、7C地块,平均楼面地价为22409.3元/平方米,溢价率达129％。
这一价格超过了此前北京广渠路15号“地王”，北京广渠路15号地曾拍出40.6亿元的价格，楼面地价约为1.6万元/平方米。
据《中国产经新闻》记者了解,上海长风6B、7C地块由两幅相邻土地组成，总出让面积达到14.2108万平方米，按2.2容积率计算,总建筑面积为31.2637万平方米。无论是地理位置还是地块规模,都可以说是今年上海最吸引人的一幅住宅土地。该地块中的7C北区曾于去年7月30日推出，起拍价16.053亿元，平均楼面地价14364元/平方米，但在楼市低迷的大背景下惨遭流标。
今年，共有70家企业领取了土地出让申请书,其中绿城、中海、保利、仁恒等15家企业参与了现场竞拍,最终以70.06亿元的价格落入中海手中,而网上报价期间最活跃的绿城惜败。
亚豪机构市场总监郭毅对《中国产经新闻》记者分析,以该地块22409.3元/平方米的楼面地价成本计算,项目成本至少为3万元/平方米。这个地块价格提高，肯定会助推周边地价。据记者了解,目前该地块周边在售项目售价在2.3万元/平方米左右。
此前，上海前两任“地王”分别为金地集团以30.48亿元拿下的青浦赵巷10号地块、华润置地以35.22亿元拿下的嘉定南翔地块，加上此次中海拿下的长风地块,上海连续三任“地王”的买家均为国资背景。
就此，华高莱斯国际地产顾问(北京)公司副总经理公衍奎对《中国产经新闻》记者表示，全国地王的出现，再度说明土地市场依然火暴，上市公司“不差钱”，更何况是上市的央企。同时，企业高价拿地有一定风险，但看到高额的回报，手中又有钱，所以才敢拿地。王晨也表示，国企有钱，他们想让手中的钱保值增值，就要多买地。
审慎储地 低调经营
中海地产的全称为中海地产集团有限公司,是香港中国海外集团有限公司控股的下属企业,而中国海外集团则是中国最大的建筑企业集团——中国建筑工程总公司的子公司。
“中海地产是在一级城市沉寂几年后首次高调进入土地市场。”郭毅向《中国产经新闻》记者介绍说，“中海地产这次拿地很正常，因为中海一直是地产界的佼佼者，而且比较谨慎和低调。”
与保利等企业四处高调出击不同的是，“低调与审慎”是中海的经营策略，正如中海地产董事局主席孔庆平所说“闷声大发财”。
尽管中海地产2009年公司净负债率从2008年底的46.8％大幅下降至13.2％，但中海还是很保守。
“经历过两次香港地产危机之后，中海对于资金的把握一直很谨慎，”一家权威第三方机构总裁告诉记者。比如，1997年前，承担着香港的城市建设和经济稳定的中海加大投资力度，以当时的高价拿了3块土地，但之后遭遇亚洲金融风暴，香港楼市暴跌。用恒隆地产陈启宗的话来说：“1997年，中海被赶出了香港。”自此，中海对危机和风险相当敏感，“稳定”与“均衡”成为中海的两条经验。
“不作价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例。”这是有业内人士对中海的总结。中海虽然在2004年也曾先后拿下成都、深圳、苏州三地地王，2007年也在青岛、重庆创造地王，但中海不作价格先锋，中海楼盘多以实用和总价不高而颇受欢迎。
记者了解到，纵使2009年房企纷纷顺势提高楼盘销售价格，中海却似乎还坚持“平价”销货。
出手唱成大戏
“我们决不会为了土地而去拼命，”在8月17日公司中报会上，孔庆平表示。
然而，中海一出手就是大戏。2009年8月，中海一举拿下济南3块土地，斥资35.5亿元，总建筑面积高达263万平方米，从而使公司总土地储备超过2563万平方米。
“年初的目标是拿地不少于400万平方米。”孔庆平预计，下半年政府会扩大土地供应，未来4个月将会有增加土地储备的机会，这样的土地增量可满足中海未来4至5年且年赢利20％以上增长的开发需要。
结果，9月10日下午，中海地产以70.06亿元的价格拿下了上海普陀长风，成为全国新“地王”。
据悉，2009年，中海资本开支约326亿元，其中134亿元将用于土地收购，包括新增土储、已购入土地余款等。
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