中小城市楼市分化 开发商二线城市进退失据

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 国际金融报 　　 2009-09-17 10:15

　　一线城市楼市在迅速登顶后前途迷茫，直接导致开发商在二线城市布局也出现明显分化。其中一些被看作是热点，其房价不断飘红。另一些则遭遇冷待，基本无人问津。中国指数研究院在上周(9月7日至9月13日)的监测中发现，全国重点城市楼市成交面积环比上升与下降的城市几乎各占一半。

　　二线城市的暧昧情绪

　　在众多开发商战略中，武汉、重庆、青岛等地区被定义为“二线队员”。尽管人口密集，经济较发达，但这些城市绝对有效购买力尚不充裕，资本充足的开发商们也很难从中获得心满意足的回报。投资客们的资金投入更加理性。二线城市的短线升值潜力远低于大型发达地区，而且其升值周期也颇为长久。商人与投资人都没有足够的耐性在这些“一般的地方”播种楼房。

　　来自中国指数研究院的更新数据显示，在刚刚过去的一周中，全国重点城市楼市成交面积环比下跌的13个城市中，环比跌幅超过10％的有8个。在10个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升的城市有5个，其中环比增幅最大的为成都，达到56.08％，其次是天津和武汉，环比增幅分别为38.38％和21.76％。

　　“我们以前一直做一线城市的项目开发。但是现在泡沫太多，盲目立项风险太大。”一位身在华南的开发商执行总裁这样回答记者。一再追问下，他透露出对于二线城市的暧昧情感。“一些西部中等城市的发展不是特别迅速，城市规划也不太理想。但是我们也看到了发展潜力。如果一线城市的调整时间太长，我们可能会在所谓的二线城市尽快下单。”不过，这位每月都关注官方、民间、内幕等各方消息数据的市场人士依然有其投资原则。即便是一些地方被研究机构看作是重点监测城市，他们也不会在那里建房。“一些地区出现了明显的供过于求，很多同行的项目和楼盘根本就是死在那里。”这家公司的战略癖好更倾向于重庆、成都以及武汉。

　　土地市场集体降温

　　尽管在商品房的销售上有所分化，但二线城市的土地市场却出现了一致的冷却。数据显示，上周土地市场整体交易较为低迷，推出量和成交量双双下降。20个重点城市共推出土地127宗，环比下降4％，推出土地面积430万平方米，环比下降30％；成交土地64宗，环比下降19％，成交土地面积279万平方米，环比下降9％。北京、上海等一线城市交易活跃，天津、杭州等二三线城市交易量有所减少。

　　有研究者分析，由于前期地王不断出现，开发商明显察觉一线城市的泡沫对于二线城市的影响。以守代攻成为一些开发商的战术选择。

　　国巨资本总裁兼首席经济学家孙飞认为，二线城市商品住宅以及土地成交量的变化必须按照地域等情况进行分析。“有些城市的有效购买力充沛，而且投资和投机的成分非常明显。比如杭州。”

　　但不同区域进退策略肯定不一样。相较于“杭州们”来说，山城重庆又是另一种代表。尽管这个西南重镇拥有发达的航运和不断进取的GDP增速，但是其居民的有效购买力并不能与城市的快速发展完全契合一体。而众多有效购买力往往向四大风向标城市汇聚。“这里的房价并不太高，但是持币待购的消费者不多。而投资者和投机者也由于分析到缺乏这种前端诱因而放弃批量化购入房产。”

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