商寅泉：楼市尚无拐点但须保持警惕

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国产经新闻报 　　 2009-09-17 11:37

　　在衣食基本无忧，生活从温饱向小康再向富裕迈进的中国百姓心目中，当今最为关心和关注的焦点之一，就是住房。无房的想置业，有房的想换套更好的，炒房的关心房贷百分比和利率，造房的想多拿几块好地。

　　这一切集中表现在一个数据上——楼价。最新数据显示，9月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量继续低位震荡，但房价依然保持高位。从规律上分析，量跌而价升并不是可以长久维持的态势，总有趋势性的东西会浮出水面，于是拐点论再次出现。

　　房价在低位时，所谓的拐点是扬头向上；房价在高位时，所谓的拐点是掉头向下。这几天所说的拐点，就是房价掉头向下，其依据是成交量低迷，而价位仍然高企。此拐点论与王石在2007年底所阐述的拐点论有异曲同工之妙，但当前的这个拐点，显然还不具备王石拐点论出台时那样坚实的基础。因此，目前的拐点之说尚显牵强。也就是说，楼市拐点目前无有效数据支撑，顶多是个小调整的态势。

　　中国楼市，几个特大城市是风向标。从2003年开始，在经历了三四年单边上扬之后，2007年底出现调整迹象。到2008年，虽然有年初的南方雨雪灾害和5·12汶川大地震，但由于有北京奥运会的概念支撑，中国楼市并没有出现明显拐点。真正的调整是受美国金融危机那一阵海啸段的影响，从2008年9月开始走低，持续了整个冬天，到今年四五月份出现复苏。在与寒冬并行的半年调整期中，房贷从首付三成调至两成，利率也有所下调。当春天过去，夏季来临之时，房价出现报复性触底反弹，向下的拐点曲线立即直线上扬。至9月份，涨势趋缓，季节性的拐点论又传到耳边。

　　笔者认为，在中国经济持续向好的发展进程中，如果政府不进行干预，仅靠市场自身，楼市出现向下拐点的可能性基本不存在。其依据一是住房需求，特别是改善住房条件的刚性需求并没有缓解，每当房价略有微调便有一批人出手购房；二是政府拉动内需和增加税收的主观愿望，也将使楼价长时间维持在高位运行。在上半年经济增长的7.1％中，内需拉动了10个百分点，经济学界的观点是，上半年消费的上升并不是对未来消费的透支，而是中国经济自身发展阶段的体现，是可以持续的，当然政策推动也是其中的原因之一。由于工资增长传导到最终消费有一定的滞后效应，我们今天看到的消费增长，正是这几年我国居民人均可支配收入增长的集中体现。楼市属于消费领域，从“三驾马车”的合理结构上讲，消费从现在的占总量40％提高到占60％，投资比重从现在的超过50％降到40％以下，贸易顺差占到1％到2％，这样的结构才可以支撑经济的持续长时间的增长。这个结构如果逐步实现，楼市的持续发展和楼价的逐步走高就是不可逆转的。

　　但是，短期内不会出现拐点并不是说永远不会出现拐点。经济规律的运行周期以及人为事件（比如1997年亚洲金融危机和2008年美国雷曼兄弟银行宣告破产）对经济的影响，楼市的反应都非常敏感。所以，睁大眼睛，抓好时机，保持警惕，是观察楼市和进入市场的必要手段。

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