上海房价6个月暴涨50％ 豪宅门槛连升近7级

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报　　 2009-09-18 10:11

　　21世纪经济报获得最新上海一手住宅项目销售统计表显示，今年以来均价涨幅20％以上的楼盘超过了50个，超过50％的多达5个楼盘。一手住宅的成交均价已经暴涨了近50％，由于基数本身较大，均价上涨幅度高达约6000元/平方米，几乎是一个西部中心城市的房价水平。

　　不过，9月以来，上海楼市开始出现冲高回落的迹象，商品住宅成交均价已连续四周下跌。

　　统计表显示，今年2月上海一手住宅均价为12482元，到8月已冲至18463元，涨幅为47.9%，实现了高达5981元/平方米的飞跃。

　　今年1月、2月内和7月、8月内两个时间段，成交量分别超过5套的上海公寓总共146个楼盘，132个楼盘销售均价上涨，仅有14个楼盘下跌。分析师薛建雄指出，均价下跌的楼盘，主要是因不同销售时期的房源在楼层、位置和房型等方面因素出现价格调整，并非真正的下调价格。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏告诉记者，仅在今年3~6月上海商品住宅市场均价上升20%，高档住宅的涨幅甚至超过了30%。

　　尤其是随着部分上海顶级豪宅售价开始触摸10万元单价，即使成交套数仅仅是个位数，豪宅对楼市均价的拉动也达到了历史最显著时期。据不完全统计，李嘉诚旗下四季雅苑、瑞安房地产翠湖天地、第三期嘉苑、淮海路板块兰馨公寓等，约有近10个豪宅出现超10万元/平方米的售价。

　　伍惠敏指出，2002年，上海均价达到7000~8000元/平方米的住宅已属豪宅，而目前能够称得上豪宅的项目均价通常达到40000~50000元/平方米。

　　7年时间，豪宅门槛连升近7级，是什么在推动这样的疯狂？

　　“豪宅销售量价齐升的动力来自：大量信贷投放带来通胀忧患，有闲余资金的富豪通常选择购置高端物业以规避通胀；股市上半年大部分时间大涨带来的财富效应。”伍惠敏特别强调，境外热钱不是支持本轮上涨的因素，目前的上海高端住宅市场上有超过四成买家是境内私营业主。

　　境内买家背后，则是年初至今庞大的信贷放量。央行上海总部近日披露的最新数据显示，沪个人住房贷款增量在8月份再创新高。中资银行个人住房贷款增加170.2亿元，环比多增55.9亿元，同比多增167.2亿元。不过，花旗集团的经济学家发布报告指出，尽管今年8月房地产投资同比增长仍旧强劲，但行业的风险会很快显现。

　　作为今年楼市上涨中的主力推手，房地产信贷在8月出现惯性冲高后，高点回落已经在所难免，失去最大推动力的楼市，其接下来的走势也已经基本明朗。

　　信贷体系的变化已经在通过各种渠道影响房地产行业。首先面临生存挑战的是在银行与购房者之间生存的房贷中介。

　　“在楼市成交量不断下挫及银行开始减少返点的双重压力下，各房贷中介企业的贷款业务都受到了不同程度的打压。”上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜表示，传统“金九银十”今年不会出现，楼市交易量的继续下滑，信贷政策的持续收紧，买卖双方心理差距加大，这些都使得许多购房者的购房热情转淡，持币观望以等待合适的时机出手，交易量在今年不会有较大的突破。

　　一手市场的调整直接表现为降价促销重现。如名为公园7号的项目推出教师节的促销活动优惠幅度达到3万～4.5万元。二手房同样在回落。汉宇地产市场部最新数据显示，2009年8月份上海二手房买卖成交23751套，环比7月份的29205套减少5454套，降幅达18.67%

　　高点回落不仅仅出现在上海，北京、深圳、广州等一线城市，近期均出现了成交量较大幅度下滑、成交均价停滞回落的情况。

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