开发商财大气粗 深圳地王重现的理由
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新浪 2009-09-18 11:29
政策
政策放宽使得房企获得贷款变得容易
正所谓一个巴掌拍不响，其实，开发商频繁出手拿地王这样的系列事件，应该放在整个房地产市场这一波大救市中通盘梳理才能看得透，开发商拿地王，其实是所有因素积累的结果，换句话说，单靠开发商卖房子和进行融资增发，绝难成事。假如没有政策方面的配合，开发商就算手中有了钱，也不敢那么迅速地变得乐观起来，并且那么大胆地去拿地王。所以，自去年底大救市以来关乎房地产政策的改变，其实和放开二套房贷同样，都是在大力撬动开发商进行房地产开发时的资金杠杆。
去年底，国家在放宽二套房贷的同时，对房地产开发贷款也开始明令松绑，当时规定，加大对普通住宅项目的信贷支持，实质上，从后来银行的操作来看，针对开发商的开发贷款基本上又回复到了严控前的状态。这使得，进入2009年春节之后，开发商普遍反映，贷款变得容易起来，因此，其扩张心态也开始再度逐渐萌生。
接下来，各级地方政府也在实质上对开发商开绿灯，这其中最典型的一个便是，对那些通过公开市场拿到的土地，允许一些有实质困难的开发商延缓支付地价款，或者是延缓开发。这让一些开发商可以不用通过退地这种两败俱伤的形式来结束一块土地的命运，或者可以获得喘息之机。
而到5月份，国务院再发布新规，规定普通商品房项目的最低资本金比例由2004年以来的35%，大幅降到20%.这一政策更使得房企利用资金杠杆的比例得到数倍的放大。以一个投资额在10亿元的项目为例，执行20%最低资本金比例，开发商在立项时只需提供至少2亿元的资本金审计证明即可，立省1.5亿元，而如果是一个在全国开发的规模型房企，动辄可能便会节省数十亿元。而这些钱节省下来，便可以补充资本金，或者是用来拿地发展。
上述连续的动作在客观上不但缓解了开发商的资金困境，同时，还利于他们放大资金杠杆，进行贷款扩张，为他们日后拿地王提供了资金支持。更重要的是，这些政策还产生了连带的预期效应，连带其它的配套政策以及市场的变化，它们逐渐改变了开发商之前无比悲观的市场预期，使得他们对于楼市的预期愈发向好。而这种向好的预期，搭配上销售回款的增加以及信贷资金的支持，产生一个又一个地王，便不足为奇了。
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