深圳：地王贩卖户 房价快赶上美国曼哈顿
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方网 2009-09-18 11:31
没人料到深圳今年会出现新的地王，而且还是频繁地出现。
新闻
上海，长风地块，中海地产买下它的代价是70.06亿元，上海的新地王。
北京，广渠门外10号地，富力把它的价格叫到了15141元/平方米，北京的新地王。
广州，珠江新城地块，城建集团创下的地王楼面价是15324元/平方米。
深圳，尖岗山很小的别墅地块，招商华侨城第三次联手创下了18875元/平方米的新地王。宝城26区三宗旧改用地则创下了总价26.1亿元的新纪录。
……
事实上，从4月份到现在，这样的地王在全国出现的实在太多了———几乎每隔两天就会出现一个。以至于我们要去发现一个相对平实的地价，竟然变得有些不容易了。这是金融危机肆虐下的中国吗？这是2007年历史重演的前戏吗？
卖了5次地，4次都是地王
“好像一切又回到了2007年。”在9月10日深圳尖岗山土地拍卖结束后，一位媒体同行有些恍惚地感叹道，世事变幻太过迅速，以至于不敢相信自己的眼睛。这一天，深圳的地王价格被刷新到了18875元/平方米。
不止是这一块地，粗略统计，深圳今年以来已经先后出让了5块商品住宅用地，其中，有3块是旧改用地，但竟然先后产生了4次地王。如宝安宝城26区6429元/平方米的楼面价，追上了2007年天健宝安中心区项目(天健时尚空间)的水平———当时为6452元/平方米；福田爱华路地快地价扣除大量的返还面积后，达到了15550元/平方米，超过了此前深圳地王———由天健时尚名苑创下的10375元/平方米；而光明新区成立以来首次出让地块，地价便达到了6613元/平方米，追上了旁边区域观澜的2 0 0 7年地王———由和黄创下的平均6656元/平方米的地王。加上这次尖岗山的地王价，自深圳2001年启动土地有形市场以来，还从来没有哪一年像今年这么密集地出现地王过，好像这个城市成了专业的地王贩卖户，每卖一地便是地王。
把时光镜头上溯到2006年，我们会发现，深圳的地价走出了一条和房价相同的趋势，随着房价在8月份开始赶超2007年高峰期，地价也已经悉数赶超了2007年，至少可以说，如今深圳的地价水平已经和2007持平了。尤其突出的尖岗山地王，早在2003-2004年，招商华侨城两度联手拿下曦城60万平方米的土地时，其平均楼面价是在约7500元/平方米，但如今比曦城地块质素还略逊一筹的尖岗山地块，楼面价反而翻了2倍多。
不仅深圳如此，地价赶超2007年的事实，从4月份开始，便逐渐呈现出全国性大面积爆发，各地又都出现了地王。当年上海楼面价动辄2万元/平方米以上，如今悉数又都回到了当初价位。而且，从现今的发展趋势看，地王现象正在从京沪广深等一线城市，逐渐向长三角和珠三角的二线富庶城市蔓延，比如佛山、宁波等地又都开始出现了地王。
国企是造就地王的主力
“地王的产生，一是因为开发商有钱，二是因为开发商缺地。”世联地产副总经理甘伟指出，这是造成地王产生的大前提。
粗略研究深圳一些开发商的资金状况，我们会发现，经过超过8个月的市场回暖之后，深圳开发商基本上都已经度过寒冬。如万科目前的净负债只有10 .7%，持有现金却达增到了268.8亿元。百仕达地产负债率更是低至8 .8%，持有现金达40-50亿。同时，由于在整个2008年，房企将所有心力全部注入到改善财务状况上，因此甚少拿地———地方政府也甚少卖地，这使得很多开发商都面临着缺粮的危险———即便是一些大开发商仍保持有3-4年的开发量，但为了保持在行业的领先地位以及对股东的回报，其储地也成为迫切之举。在资金实力得到恢复之后，开发商有支付更高地价的实力，储地事宜便立即被提上了议事日程。如中海今年仅安排拿地资金便高达134亿元，卓越准备30亿拿地，佳兆业四处举牌抢地……开发商们的集体行动，催生了土地市场的交易火爆，并进而导致了地王的密集产生。
而且，这一次地王密集产生，在得主上与2007年有着非常明显的不同。当年的地王很多是由民营企业和上市房企共同造就的，而这一次，地王则更多集中到了那些国企和有国企背景的上市房企手中。其中，最典型的例子便是中化集团旗下的中化方兴斥资40 .6亿拿下的北京广渠门外15号地块。而在深圳，光明新区两宗地皮则由多年未在深圳公开市场拿地的老牌国企———深房集团以12亿的高价拿下。
国企频繁拿地的行为，被业界迅速批评为信贷资金的滥用以及行业的“国进民退”。深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕此前在接受记者采访时指出，国企相较于其它企业，更有自由度，比如在获得银行贷款以及政府支持方面等等，从而使得他们在参与土地竞买时更有实力。
“国企拿地主要是为了追求规模和形象，民企拿地更多是看综合回报率。”一家大型上市房企高管表示，两者追求目的的不同，决定了拿地策略的不同。所以，这一段时间，国企和民营企业形成较大的反差，显示出民营企业仍然心存谨慎。
有业内人士更指出，目前出现的地王中，有些国企甚至是不计成本地拿地，“他们举牌都是不看报价的，只要有人争就举。”一位参加多次土地出让的房企拓展人士说。而记者也注意到，有些国企，在拿到土地之后立即向大股东借款或者是配股融资，来支付地价。“就像我们不提倡个人过多的贷款炒房一样，是不是我们也不应该提倡企业不计成本地拿地？”上述拓展人士问道。
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