上海写字楼初现“复苏” 金融机构大肆抄底

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方网　　 2009-09-18 11:47

        当住宅市场还在“量跌价涨”之中纠结时，上海写字楼市场突然出现大宗交易的活跃景象。金融机构成为此轮写字楼大宗交易行动中最积极的一支队伍。另有一批因企业停产或关闭等原因持有大量闲散资金的中小企业主，亦成为仅次于散户的中坚力量。

事实上，住宅价格此前近半年的大幅上涨，使商办物业的价格变得更具吸引力，近期社会上对于经济已经企稳回升的舆论亦令商办物业出现回暖征兆。已有机构发布报告称，上海写字楼市场已有回升迹象。对于“嗅觉敏感”的投资者而言，这是一个抄底的信号。

当上海楼市在8月创下豪宅集中成交楼价最高峰时，上海写字楼市场的回暖终于开始启动，大宗成交频现。

易居中国·CRIC系统显示：8月上海一手产权式写字楼成交15.55万平方米，环比上升30.5%，更是去年同期成交量的2.32倍。平均成交价格达到2.51万元/平方米，比上月的1.81万元/平方米高出38.2%，比去年同期的1.86万元/平方米高出35.2%。

“虽然市场上8月份才开始看到一些大宗成交的案例出现，但是这谈不上‘复苏’，因为大部分的案例都不是偶然，而是经过一段时间积淀后才最终水落石出。何况有一些成交也并非市场化运作，牵扯到开发企业投融资等诸多问题。”戴德梁行写字楼部董事沈洁对CBN记者坦言。

在她看来，目前写字楼市场的投资者有几种类型，即破产的中小企业个人投资、企业自用投资以及大型金融机构的大宗购买。“相比已活跃的写字楼买卖市场，租赁市场仍然十分低迷。”

活跃的商用物业

当豪宅市场开发商积极清仓时，诸多办公项目正在跃跃欲试。“现在售价是6万~8万元/平方米，但是最终的销售价格还没有确定。”SOHO东海广场新进入的销售团队对CBN记者称。据了解，目前东海广场一期日租金为8~12元/平方米，租赁客户主要为外资企业。

记者根据办公楼所列租赁名目目测，目前已有两三成的企业入驻。按照SOHO中国24.5亿元收购总价，以及7.17万平方米的建筑面积计算，其成本约3.4万元/平方米。

SOHO中国董事长潘石屹之前接受CBN记者专访时明确表示：相比周边动辄6万~10万元/平方米的住宅售价来看，3.4万元/平方米左右的收购价格“相当便宜”。

其中一名销售人员坦言目前最大的问题是，受限于每一层的产证尚不能分割，所以成了“散卖”的最大瓶颈。该销售人员对CBN记者称，大约1到2个月内，类似的问题就可以得到彻底解决。“出售的最小的办公物业单位为210平方米以上。若以整层购买，则要超过1000平方米。”

“依照每层超过1000平方米计算，8000万元都未必能够买下整层。但是若散卖，现在长三角板块不缺买家。”沈洁对CBN记者说。

按照资产价格高低来分类，沈洁表示，她所接触的客户中，个人投资以单价2万~3万元/平方米、150~250平方米的物业为主，总价区间为300万~750万元之间；考虑投资和自用的企业投资一般为总价2000万~3000万之间的物业；投资量最大的为金融企业，它们往往多个楼层“吃进”，部分自用。

8月3日，上海农村商业银行以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位，面积超过2万平方米，均价达4.97万元/平方米；中国农业银行则花费37.7亿元买下浦江双辉大厦37个楼面。

另据了解，宁波商业银行正在与环球金融中心边上的21世纪中心大厦洽购2万多平方米的办公楼，预期成交金额也将突破10亿元。还有新加坡星展银行与陆家嘴金融中心大厦签订10个楼面的租赁合同，并获得该楼的冠名权；恒生银行也在洽购陆家嘴另一栋写字楼的多个楼面，并争取冠名权。

除了上海之外，金融机构正在全国兴起一股购买写字楼高潮。中信证券7月10日公告以不超过14亿元的代价收购了北京瑞城中心的5.32万平方米写字楼，8月4日公告以10.4亿元的价格收购深圳卓越时代广场2期的3.05万平方米写字楼。广东发展银行则收购了中和广场的五层物业。

仍是价格“洼地”

“我们这里是只租不卖的，剩下的区域是高区和中区，目前的日租金是8元/平方米。”位于虹口北外滩的上海港国际客运中心的租赁接待人员对CBN记者称。这一于去年7月份开盘的项目去年10月的日租金在10元/平方米以上，目前入驻的大客户有中国海运集团、上海建工集团、中国远洋运输集团等。

虽然号称“只租不卖”，但该项目在8月中旬曾成交一笔大单，买家是国投亚华，该公司以9.58亿元买下了该项目1.5万多平方米的638号楼，成交均价达到5.95万元/平方米。

“现在能卖出‘高价’的写字楼大都是因为有‘概念’，或是进行了长期的客户积累。以上海港国际客运中心5.95万元/平方米的成交价来看，有北外滩金融板块的概念，且设计独特；落成近2年的中融碧玉蓝天则有江景的概念，其他具有相同地理位置的住宅物业早已将价格飙升到了10万元/平方米。所以对比来看，5万元/平方米的个案成交价格仍显稍低。”沈洁说。

沈洁认为，大多数的大宗物业成交的买卖双方也都有或多或少的“关联”，加之银行投资不动产又十分积极，最佳的选择无疑是商业地产。但是若涉及到中小投资人，成交价在3.5万~5万元/平方米之间的产品屈指可数。

“虽然长风‘地王’出炉后，周边的住宅基本上都提价到2万元/平方米以上，但是我们的商住项目目前也仅售1.6万元/平方米，经过这一波住宅涨幅，办公物业价格上相比远低于住宅。从这个意义上来说，写字楼的价格仍存在上涨空间。”上海市台胞投资企业协会副会长胡兴中对CBN记者表示，他们在8月份给金沙商务广场定价1.6万元/平方米，并明确表示暂时不会立刻调价。

但沈洁强调：“遗憾的是，商业物业租金受金融危机的影响稍大，暂时仍没有回升。”

所以，一些大型商业物业仍寄希望于改造而提升价值。华夏柏欣经营管理顾问有限公司董事总经理伍步昂接受CBN记者采访时明确表示，目前淮海路在力宝广场改走顶级品牌路线的同时，相邻的香港广场、无限度广场也正紧锣密鼓地进行施工改造。这三大项目的改造体量达9万平方米，整改后的租金水平有望翻一番。

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