美房地产业资深人士认为全球房市接近见底
http://www.haozhai.cn 文章来源: 金融时报 2009-09-19 18:58
今年二季度以来，在股市强劲反弹的大背景下，全球商业房地产股票大幅上涨。由于地产股普遍被视为预见未来18至24个月内商业房地产市场景气程度的指标，包括美国第四大共同基金———富兰克林邓普顿在内的多家外资机构认为，近期地产股的走势显示全球商业房地产市场已接近见底。正因如此，富兰克林邓普顿执行董事、全球房地产业务主管杰克·福斯特17日在接受记者独家专访时表示，与两年前相比，现在是投资房地产的较好时机。他对中投公司近期频频出手介入房市评价正面，并表示特别看好亚洲尤其是中国的房市。
全球房市接近见底
伴随着美欧经济出现经济复苏迹象，已经调整了两年多的全球房地产市场最近逐步回暖。根据英国皇家特许测量师学会9月15日公布的最新数据，受访的测量师中声称8月份房价上升的比表示房价下跌的高出11个百分点，是自2007年7月以来首次出现的积极信号，显示从2007峰顶已跌去15%的英国房价可能已经稳定。同时，每一家房地产代理商代售的房产已比一年前减少了大约23%。英国房屋抵押贷款协会的最新数据显示，今年8月英国房价环比上升1.6%，为连续4个月上升。此前美国公布的一系列数据也显示，美国房屋销售有所增长，房价正在趋于稳定。
正是在这样的背景下，中国主权财富基金———中投公司沉寂了很长一段时间的房地产投资开始再度活跃。继今年6月份为澳大利亚嘉民集团提供2亿澳元贷款融资之后，中投最近不仅认购了英国房地产公司歌鸟地产的增发股份，还计划斥资4.09亿港元购买保利香港2.3%的股权。受中投入股及大股东注资消息的刺激，9月18日保利香港股价飙升15.49%。
作为一个在房地产投资领域摸爬滚打了20多年的专业人士，福斯特对中投公司介入房地产市场评价正面，认为眼下是一个很好的投资时期。“房地产是一个长期的投资类别。过去12年至15年，房地产市场的表现都不错，但在本轮危机爆发前后该市场出现了持续和急速的调整。虽然难以判断底部的准确位置，但我们觉得现在已经差不多见底了，可以抓住机会进行投资。”
鉴于各国政府采取的刺激经济措施效果已经显现，且全球经济仍处于不同程度的波动状态，各国面临着不同程度的信贷冻结、通货膨胀及通货紧缩威胁，福斯特提醒道，当前投资房市仍要保持谨慎。
外资青睐中国房市
谈到最为看好的投资地区时，福斯特表示非常青睐亚洲尤其是中国，称中国是亚洲最有吸引力的市场，近期已经有越来越多的境外投资者进入中国。
福斯特透露，富兰克林邓普顿新近在亚洲募集了8亿美元的房地产基金，其中25%计划投向中国市场，该基金的预期回报率为15%至17%。该公司在中国并不直接买楼，而是主要通过投资地产股、作为有限合伙人投资于本土的房地产私募基金（PE）两种方式投资于房地产市场。据悉，该公司曾参与瑞安地产在内地的一只PE。
“亚洲整个地区的负债比美国或者欧洲要小得多，经济复苏的步伐可能会比较快。”他说。另外，他表示，英国房市的投资前景也不错，而日本则一般，因其金融状况比较差。
在过去半年多的时间里，中国房市复苏的速度很快，不少城市的房价已经创下新高。在央行实施适度宽松货币政策的大环境下，人们对未来出现资产价格泡沫的关注度开始增加。对此，福斯特表示，在过去一年中，全球除亚洲以外的房地产价格基本上保持着稳中有降的格局，并未出现泡沫。
“中国房地产市场其实还有上涨空间，但涨幅要有所控制，应尽量避免出现市场出现大的泡沫。”他说。与住宅市场相比，他更看好中国的商业地产，认为其价格并未被高估，而住宅市场可能会有发生小泡沫的机会。
投资美国房市为时尚早
值得注意的是，福斯特认为现在投资美国房市还为时尚早，该市场还需要很长一段时间才能恢复过来。根据富兰克林邓普顿发布的最新研究报告，当前对投资美国房市应持谨慎态度的原因是，未来美国经济的恶化会对房地产基本面产生负面影响。
“到2010年，美国的失业率会持续上升，大量价值不确定的有毒资产仍将出现在金融机构的资产负债表上；尽管到第二季度末利率持续保持在历史最低，但通胀风险将导致很大的利率调升压力；美国第二季度储蓄率达到了历史最高点，这从长期来看是积极的，但会对消费拉动复苏带来不利影响。”报告如是说。同时，第二季度末美国借贷市场仍处于多方失调中，发行的商业抵押贷款证券极少，贷款主要来自卖方融资或小额交易。房产价格一直承受着下降的压力，估值工作也因为市场交易量的减少而变得复杂。
“美国房地产市场仍旧承受下滑压力，虽然下降速度有所减缓。”报告如是预计。德意志银行的分析师也持有类似看法。他们在发布的最新研究报告中预计，高失业率、房贷违约及库存增加将拖累美国房价再跌10.5%，2010年第二季度末才会触底。
在房地产类别方面，福斯特认为美国房市比较值得投资的是工业用房地产，称这类资产率先下跌，未来很可能率先反弹。
记者 袁蓉君
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