杨红旭：当前楼市的内忧与外困

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 华夏时报　　 2009-09-19 19:04

　　秋天是收获的季节，可对楼市而言却是降温的时点。在传统意义的“金九银十”来临之前，开发商们还盼着能再接再厉的掘出“最后一桶金”，心满意足的完成今年收官之战。可事实却是，9月已过半，各地楼市利空消息远多于利好，尤其是京沪深等一线城市成交量继续下滑，金九美梦，注定落空。

　　秋风起于萍末。楼市调整的量变，实际上7月已开始。行业领先指标是商品房成交量，7月，四个一线城市的成交量首次出现集体性的回落，而全国则环比6月萎缩19%。8月和9月至今，主要城市的成交量继续下跌，而价格则依然向上，8月70个大中城市房价指数环比上涨0.9%，与7月涨幅相同，不过二手房价格指数环比增幅，却由7月的0.6%，收窄至0.3%。近日，京沪二地已出现多个楼盘降价促销的案例，这表明持续上涨半年之久的房价，初露松动之相。

　　大势已转，原因何在？楼市发展，有点像季节轮回，这就是房地产经济的周期性。事物往往盛极而衰，夏天过后是秋天，如果遭遇厄尔尼诺，则可能出现暖冬等反常天气。

　　从内因分析，今年楼市的异军突出，有些不正常，经历2003-3007年宏观经济与房地产市场比翼高飞之后，2008年GDP增幅由13%，迅即回落至9%，楼市虽然也经历半年左右的下调，但深度明显赶不上宏观经济。按理说，2009年房地产市场经历低位盘整后稳步上行，才符合市场内在要求，也有利于后市健康发展。然而，正是在上半年经济复苏维艰之际，楼市却由“小阳春”升级为“大热天”，这多少有些根基不稳。

　　前几年，中央一直强调避免楼市大起大落，但事实上老是大起，却少回落；今年更是靠注射“兴奋剂”再度出人意料的雄起，注定难以持久。市场自有内部运行规律。仅举一例，据笔者测算，现阶段上海新建纯商品住宅每年合理需求量是1600万平米左右，而2007年成交量却飙至2066万平米，即使没有宏观经济的下行因素影响，2008年这一数据也会下跌；然而2008年剧减至900万平米，明显跌过头了；2009年而今年前8个月，再次激增至1260万平米，幕后是存在大量投资投机需求。

　　结论明确，即使外部环境不变，京沪深等一线城市房地产市场，下半年也会出现调整。种种证据表明，近几年一线城市房地产市场波动的频率和振幅趋于增大，根结在于外部环境变化太快，大致可以分为经济面、政策面和资金面。

　　经济面上，2007年至今年，宏观经济经历了过热、速冷、回暖，今年一季度GDP增幅低至6.1%，二季度即拉高至7.9%，第四季度GDP可能重上两位数——又有偏热之嫌。楼市周期基本与经济同步，经济如此忽高忽低，内分泌失调，也使楼市有些举足无措。今年前八个月的楼市张狂表现，已很难用经济复苏来解释。

　　政策面上，去年10月，中央出台刺激普通住宅消费的利好政策后，有效推动了自住需求的释放。然而，地方政府和商业银行受自身利益驱动，救市力度远超中央，结果使开发商元气迅速恢复，也让投资投机客纷涌入市。所以今年6月以后，二套房贷严格执行、打压囤地、捂盘等政策出来后，原本膨胀的投资投机需求，转而观望或撤离。

　　资金面上，今年天量的放贷量和的货币供应量，成为推高股市和楼市的重要动力。值得关注的是，虽然中央表态下半年适度宽松的货币政策不变，甚至近日央行副行长苏宁表示明年也不变，但接下来放贷量下降和M1减速已是板上钉钉。受此影响，8月股市暴跌超二成，对楼市的影响也正在显现。

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