富兰克林邓普顿2亿美元房产基金欲投向中国

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财经 　　 2009-09-21 09:33

　　富兰克林邓普顿在亚洲新近募集了8亿美元的房地产基金，其中25%计划投向中国市场，该公司相关负责人9月17日向《财经》记者透露。

　　该基金预期回报率为15%-17%，富兰克林邓普顿房地产咨询（Franklin Templeton Real Estate Advisors）负责人杰克·福斯特（Jack Foster）说，他对中国市场非常乐观。

　　“长期来看，中国的商业地产会表现得非常好，商业地产的价格并未被高估。美国的泡沫是由资产证券化造成的过度信贷推动的，而同样的情况在中国并不存在。”他说。

　　杰克·福斯特说，一些著名的房地产投资者离开亚洲市场是出于自身原因，如使用了过多的杠杆，又无法继续融资。此外，在经济危机中，不同机构受损不同，余力也不同。他认为，对余力犹存的投资者，目前亚洲是最具吸引力的市场，中国是亚洲最有吸引力的市场。近期越来越多的境外投资者在进入中国。

　　他介绍，过去三至五年中，许多专业人士离开房地产公司，建立了他们自己的PE（私募股权投资基金）。这些专业的基金对境外投资者产生了吸引力，因而助推了资本在亚洲的流动。

　　富兰克林邓普顿在房地产FOF（基金的基金）方面有12年经验，其大部分客户是美国的退休基金。在中国，它并不直接买楼，而是主要通过两种方式投资于房地产市场：一是投资地产股，二是作为有限合伙人（LP）投资于本土的房地产PE，比如它曾参与瑞安地产在内地的一只PE。本土基金购买房地产项目，持有五至七年再出售获利。在中国，富兰克林邓普顿早期只投资于住宅物业，但近年来更多地转向了商业地产。

　　“在中国我们刚刚起步。我们如果欣赏某个基金经理，就承诺投资于该基金。我们已经对两家基金有这种投资承诺。”他说。

　　此外，杰克·福斯特对中国将要推出的房地产信托投资基金（REITs）特别感兴趣。

　　“REITs拥有更稳定的资产如写字楼和商场，这意味着我们可以用一种风险更小的方式投资于不完全发达的中国市场。这是一个重大的积极因素。”他说。

　　他认为，过去十年中，进入中国的外资都是以开发商为导向，但投资于开发商风险和波动更大，而REITs则剔除了开发因素，给予了投资者以低风险投资房地产的保守方式，可以分享稳定的中国地产的收益，不用承担开发商的风险。如REITs在中国诞生，且允许外国投资者投资，将对外国投资者产生极大吸引力。

　　“相比会保留未分配利润的上市公司，REITs的吸引力还在于，它将会分配扣除管理成本外的所有营业收入。”杰克·福斯特说。

　　除REITs的立法需要完成，他认为，目前REITs在中国的障碍主要是税收，因为在大多数国家，REITs公司并不需要缴税，中国政府需要考虑如何处理REITs的税收问题。

　　他还表示，在中国，第一波REITs浪潮可能会由政府所拥有的物业推动，私营业主对REITs可能会心存犹豫，上市公司的动作则会比较缓慢。

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