主战场移师二三线城市 房产商布局“赌涨”未来

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 燕赵都市报 　　 2009-09-21 13:27

　　开发商抢地热情不减 地王频出 “金九”上半月成交量逆市下滑

　　进入金九银十的楼市，并没有出现往年的火暴场面，虽然9月以来房产商的拿地热情依然高涨，地王记录被不断刷新，但京沪穗深这四大一线城市的房价却已疲态尽显，成交量继续延续了8月以来的跌势，与之相对应的是，在相当多的二三线城市，房价的上涨势头似乎并没有受到太大影响，这种一二线城市的走势分化也显示出国内楼市的结构性分化已在所难免。

　　一线城市惊现“降价促销”潮

　　有关机构的最新数据显示，9月上半月，上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米，比8月同期销量减少6万平方米。其他的一线城市也不例外，北京、深圳、广州等地的新建商品住宅成交量也较七八月份进一步滑坡。中房指数院发布的9月第二周全国32个大中城市成交周报显示，有13个城市商品房成交面积环比下跌，其中，环比跌幅超过10％的达8个。

　　在成交量继续萎缩的同时，在上海和深圳等出已相继出现开发商降价卖房促销的事例。近日，深圳市规划和国土资源委员会发布的报告也认为，未来住房供应的增加，以及二手房市场对住房需求的有效分流，房价较快上涨的局面将会得到有效的控制，且有望向下调整。

　　也有一些业内人士认为这种降价促销案例并不妨碍楼市上升的大趋势。“近期成交量回落只说明购买热情下降，但整体需求量依然很高。市场上之所以有部分楼盘提供小幅折扣，也只是因为它们前期的价格上调过于迅速，短期需要有所回调，以支撑目前的成交量。”而土地市场进入9月后的持续火暴也为这种观点提供了佐证，特别是“地王”记录的不断被刷新，更是被许多业内人士解读为开发商对未来市场的看好，“不管短期有没有波动，看好长期，‘赌涨’未来”。

　　往年，秋季往往是楼市的热销期，有“金九银十”之说。但事实上，国内九月楼市开局却显得过于平淡。分析人士指出，此前房价的快速上涨与投资需求助推密切相关，比如上海豪宅8月的单月成交量竟超过上半年总和，由此助推楼市均价一度逼近2万元/平方米。而在房价高企之际，刚性需求已遭压缩，观望气氛重新出现。

　　易居房地产研究院综合研究部杨红旭则认为，如果下半年，整个外部基本面不变，如宏观经济政策依然保持逐渐复苏的态势，货币政策依旧宽松等，第四季度房价的主基调将会是下行。

　　地产主战场开始移师二三线城市

　　来自某研究院的更新数据显示，在9月的第二周，全国重点城市楼市成交面积环比上升的城市中，环比增幅最大的为成都，达到56.08％，其次是天津和武汉，环比增幅分别为38.38％和21.76％。

　　从数据中不难看出，一线城市楼市在迅速登顶后前途迷茫，直接导致开发商在二线城市布局出现明显分化，其中一些被看作是热点，其房价不断飘红。

　　在土地市场上，也同样可以看出开发商对二线城市的日益重视，今年以来，大型房地产企业新增土地储备逐月放量，二线城市开始成为这些大型房企重点布局的区域。据最新初步统计，大型房企在二线城市的新增土地储备占比已经接近50％，达到历史最高值。

　　长城证券一位人士认为，从近期的一些数据可以看出，一、二线城市楼市已出现明显分化。一线城市随着前期大量刚性需求的释放、供应的紧张和房价的快速上升，7月以来成交量下降较为明显，但是在避险资金和缺乏投资渠道的流动资金对豪宅的追逐下，别墅类高端物业销售异常火爆，从而也推高了楼市成交均价。因此一线城市目前价高量缩的迹象非常明显。而二线城市在本轮楼市复苏中价格涨幅远小于一线城市，近期的销量下降幅度也在正常范围之内。

　　这位券商分析人士预计，9、10月这种趋势仍将延续，以二三线城市为主体的全国成交量应该会有温和放大，而一线城市销量较难有明显提高。

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