2009年上海土地市场分析报告

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2009-09-22 09:24

　    研究单位：中国不动产研究中心

　　研究员 ：梁文汇 谢超

　　三、09年后4个月上海土地市场预测- 27 -

　　一、1-8月上海土地市场走势

　　（一）量的分析

　　下面两张图分别是上海1-8月份宗地数和土地面积月度对比情况：

　　从图1宗地数总体的角度看，09年上海前8月成交的宗地数还是比较可观的，除了8月份之外，各月的宗地数均在20宗以上，与08年的月均值即便有差距，也并不太显著，并且宗地数在3、4、5、7四个月均有超出08年月均值的表现，尤其是5、7两个月宗地数均大幅超出08年的月均值，分别是08年月均值的1.75倍和1.62倍。然而，从总体宗地数的角度看，前8个月上海土地市场走势最值得注意的是1-5月总体运动趋势向上，在5月份达到局部峰值，5-8月呈下降趋势，并且运动过程中波动幅度较大。尤其是在5月份达到峰值后，总体宗地数呈现宽幅振荡的形势，具体来说，宗地数在6月份有一个骤降，降幅环比达50%，且低于08年月均值；而在7月份又有一个骤增，增幅环比达85%，创出仅次于5月宗地数的09年次高；8月份总体宗地数又有一个暴降，降幅环比达65%，创下了09年的最低月宗地记录。因此，单纯从总体宗地数前8个月的走势来看，呈现出不利于市场稳健发展的暴涨暴跌的态势。

　　但是，从工业用地、商办用地、住宅用地三个分量各自的走势来看，也许情形并不像总体看起来的那么悲观。

　　首先从工业用地的宗地走势看，从图1中可以明显的看出，总体宗地数的走势基本与工业用地宗地数走势一致，呈现先扬后抑，波动幅度较大的态势，且工业用地的宗地数要远远超出同期商办用地和住宅用地的宗地数，这说明总体宗地数前8个月的不稳定走势主要是由于工业用地宗地数走势的不稳定导致的，但鉴于工业用地对于整个土地市场的发展尤其是对我们所关注的房地产市场的发展并不起到主导的作用，因此，不宜因总体宗地数走势的不理想而武断做出悲观的推断。

　　从商办用地前8个月的走势来看，除了1、2、6月份低于08年的月均值外，其他月份的商办用地宗地数均是大幅高于08年的的月均值。并且是呈现在1-3月份宗地数上升，3-8月份宗地数下降的趋势，但是总体波动幅度并不太大，在呈现下降趋势的3-8月份，除了在6月份有一个急跌之外，总体趋势极为平缓，或者更为准确的说法3-8月份月商办用地的宗地数基本持平，略有减少。

　　从住宅用地前8个月的宗地数走势来看，1、2月份维持在一个远较08年月均值要低的水平，3月份略有增加，4月份住宅宗地数骤增，达到08年月均值2.52倍，5月份维持在4月份的水平，6、7两个月逐步下滑，尤其值得注意的是，在总体宗地数大跌的8月，住宅用地宗地数呈上升态势。

　　总的来说，前八个月上海土地市场总体宗地数呈现低迷--暴涨--回落的宽幅波动态势，主要是由于工业用地宗地数的宽幅波动造成的，但是由于商业用地、住宅用地宗地数的走势相对来说要稳健许多，因此尚不宜对后四个月上海土地市场走势做过分悲观估计，尤其是总体宗地数暴跌的8月，从图1明显看出主要是由于工业用地宗地数8月份的暴跌造成的，并且在8月份，商办用地宗地数维持了7月的水平，与年内峰值相差并不太大，住宅用地宗地数在8月份则摆脱了6、7月份缓降的局面，重拾升势，这些都拓宽了上海土地市场后市的想象空间。

　　图2是土地面积的月成交数据对比图，图形走势与图1的走势看起来相似，这说明土地面积月度成交图也大致印证了图1所表达的信息，可以看出，工业用地成交面积依然是总体成交面积的主体构成部分，大大超过了同期商办用地和工业用地面积之和。如图2所示，工业用地成交土地面积的宽幅波动仍然是导致总体成交土地面积走势的宽幅波动主要原因。

　　但实际上，对两张图做仔细区分可以发现，图2较之图1存在几点重要的区别：①总体土地面积在8月份的反弹创下了09年内新高，宗地数却只创下了年内次高，这说明8月份较之前单宗成交土地面积有所扩大②商办用地面积并未如宗地数那样在8月份有平于7月的表现，而是有所下降，这说明单宗商业用地成交面积缩小，但是成交面积依然高于1、2、3、6月份，并没有改变整体向上的趋势③住宅用地面积较之宗地数在8月份的缓升，有一个显著的增加，这说明8月份上海土地市场上住宅用地不但宗地数增加而且单宗土地面积有显著的放大，最重要的是8月份住宅用地成交面积创下了年内新高，尤其是在商办用地和工业用地成交面积均有大幅下降情况下这一点更值得注意。

　　综合起来说，如果我们把考虑的重心放在对房地产市场有重要意义的商办用地和住宅用地上，特别是有直接关系的住宅用地上，会发现如图2所示，1月份住宅用地市场成交冷清，2月份成交达到波谷，3月份住宅用地成交面积大幅回升，4月份延续强劲回升势头，并一举超过08年月均值达65%，在随后的5、6、7月份住宅用地的成交面积虽然逐月下降，但低点也并不比08年的月均值差太多，尤其是在8月份，住宅用地的宗地数虽然较之前月下降，但是成交面积却创出年内新高。从这里似可发现上海土地市场后市特别是住宅用地市场的想象空间还是较大的，并不像图1表现的那样悲观。

　　CRRC简介：

　　中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC，网址www.chinacrrc.cn）网是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，由搜狐网、搜狐焦点网牵头成立，国家信息中心经济预测部提供专业经济分析技术支持，该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。

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