京27新盘抢滩“银十”创单月入市新高
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 2009-09-23 10:23
二思：房租增幅远滞后于房价说明什么
很多人只知道近些年我国房价涨得快，却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关，却能在一定程度上反映出房价上涨的根基不稳，因为住宅价格是价值的反映，而商品价值的基础是实用价值，房子的使用价值集中体现在房租水平上。
2004年～2008年，我国租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6％-10%。2009年一季度，7城市的普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明显低于发达国家5％-8%水平。如果拉开时间跨度来看，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国近9年的6.00%，英国近26年的7.90%、澳大利亚近22年的9.50%。
不过长期来看，根据国际经验，购房抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益，再把通胀因素考虑进去，香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%，澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%，英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。
三思：投资股票与投资房产回报率孰高
各种物业的投资回报率有所不同，因此，想要通过中长期投资房产赚钱的人应对这点有所了解。以香港近18年数据为例，住宅、写字楼、零售物业、工业地产的年均复合投资回报率依次为6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，后两者明显优于前两者。当然，住宅投资的门槛和风险要低于其它物业，即使不愿租，也能用于自住。
1998年-2007年，我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5个百分点。从结构来看，其中，住宅年均复合增值率为4.51%，明显高于商业用房及写字楼，但其租金回报率却要比写字楼及商业用房低许多，这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此证明，短期来看，投资住宅回报率更高，长期而言，投资商办物业更划算。
值得关注的是，任何投资都有机会成本。一个简单的问题是，同样一笔钱，你若投资股票，回报率是高于还是低于投资房产？1929年-2002年，美国道琼斯工业平均指数的平均年收益率（加上分红）为11.31%，略低于澳大利亚的近22年的12.5%、英国近26年的13%的房产投资回报率（不剔除CPI）。长期而言，投资股市和投资楼市的回报率差别不大，房产保值、增值的稳定性优于股票，而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市，仅从投资角度分析，二者并无本质的区别。
总之，笔者认为，如果不考虑中长期情况，只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵抗预期要到来的通胀，那么，结果不一定会尽如人意。因为当前我国楼市已显露回调迹象，自7月开始，全国商品房成交量持续下滑，开发商期盼的“金九”已成为镜中花。至于房价，则有些高处不胜寒，目前已有楼盘开始小幅降价促销，第四季度打折楼盘必然越来越多。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
