今后三个月的房地产市场走势

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 李战军的博客　　 2009-09-23 14:09

　　今年，各种媒体网络上围绕房地产的争论主要有：是“小阳春”，还是“假阳春”；“地王”叠出是正常现象，还是应予压制；下半年交易量下滑的原因是“供给不足”，还是预示着“价格见底，拐点将现”；房地产贷款放量应该保障，还是必须收缩等。

　　现在人们又在议论着每年的一个陈旧话题：“金九银十”是否再现。最后一个季度中国的房地产将是一个什么样的走势。

　　其实我们现在看房地产的市场，只要把握两个关键即可。一是世界和中国经济的评判，一是经济和房地产的调控政策。看清了这两个关键，未来的房地产走势一目了然。

　　先讲经济形势的评判。

　　毫无疑问，世界和中国的经济都在从严重的危机衰退中走了出来，中国的经济状况走出来比世界的早，比世界的快，两者相差也就是个半年时间。实践已经证明，那种把由美国次贷危机引发的这次世界金融、经济危机比作上个世纪二十年代末三十年代初那场经济危机的说法，是言过其实了。其危害性和持续性这次影响都相对小得多。毕竟现代经济发达国家和经济发展中强国，其经济实力和经济调控能力都是过去不能比拟的。我们没有任何理由是对中国和世界的经济前景悲观失望。

　　如同人生了大病以后，恢复起来总不能那么顺畅一样，经济从困顿中拔出来也存在着不确定性，不稳定性，不平衡性。中国的房地产业是中国救市政策和振兴规划中，是先于其它产业表现最好的。金融业中的股票交易市场和制造业中的汽车生产，也是率先其它产业表现优异的两个领域。出口贸易和工业生产是当前表现最差的两个方面。在这种局面下，继续推动中国经济的恢复性发展，保增长、保稳定成为国家政策的主旋律。只要中国经济还没有恢复到先前的高增长状态，房地产业根本不可能受到什么制约打压。以上海市为例，前三个季度维系经济增长靠的就是房市、股市和车市。

　　再讲经济和房地产的调控政策。

　　我国当前的调控政策大的方面就是宽松的货币政策和积极的财政政策，具体的着力点一个就是扩大投资，一个就是扩大消费。应该讲效果明显，作用巨大，这是主流，但也存在着现实的问题和未来的隐忧。为了两个“扩大”，我国的货币投放也是惊人的，全年可能达到10万亿上下，这就提出了投放效应和通货膨胀的忧虑。为了两个“扩大”，政府的财力安排大都涌到了铁（路）公（路）基（基础设施）方面，但政府的超常规财力投资只能维持一、二年，中央的财力需要地方的财力配套，政府的财力需要外资、民营财力的接力。否则只能是国家和政府的自拉自唱，没有可持续能力。

　　我国扩大内需，启动国内消费，一方面空间很大，一方面难度也很大。汽车上的过猛，道路和环境都承受不了，房子上的过猛，一半会区域位置和价格也难以接受。农村家电下乡和城市家电置换补贴，效果看也仅是小打小闹。社会保障不能进入较高阶段，中国老百姓的储蓄构成不可能降下来。

　　现在的问题是经济已经回升，但有反复，不稳定，不平衡：出口掉下来了，用投资补，但两个经济链条不一样，一个是中端消费，一个是低端投资；加大实体经济投入，但产能过剩，盲目投资风险加大；继续实行宽松货币政策，面临着流动性过剩、实物性资产价格上升的前景；为了保平安、稳社会，财政支出需求很大，但已经快于收入增长。因此宏观经济调控政策不可能走极端，不可能去折腾，不会有大变化，只能在一个窄幅箱体内慎重选择。

　　是宏观经济形势决定宏观经济调控政策，是宏观经济调控政策决定房地产调控政策。面前条件下，房地产政策最多只能是微调，充其量只能在供给管理和需求管理上做点文章。增加土地供应量，只能缓解三四年以后的商品房市场供求失衡的矛盾，解决不了中国实物资产价格上升的问题。二套房政策是从2003年延续到今天，没有新意和威力。最多对境外资本和境外人士投资中国房地产业做点限制。如果商品房市场价格突发猛涨，打压措施绝不会搞全国一刀切，只能是个别对待，定点解决。

　　综上所述，我国今后三个月，由于经济回升基础不稳定，房地产政策只能稳定而不会逆转，只有微调而不会大动，只有象征作用而不具备实质意义。只要投资上不去，消费起不来，外贸原地徘徊，只要货币还宽松，财力投资还积极，中国房地产上升的态势不会改变，否则中国经济保增长靠谁呀？变化的是，像上海这样的城市，土地今后三个月会推出更多，土地价格会更高位运行。否则上海世博会的巨大投入（基本没有中央财政投入，全是地方投资和融资）怎么平衡呀？

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