华润启动"新加法"战略 中国房企发展模式谋变
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2009-09-24 11:07
商业模式谋变
事易时移，唯一不变的就是一直在变。随着市场化程度的迅速提高和环境的不断变化，当前我国房地产正在面临一些新的情况、新的变化和新的趋势，要求房地产商的经营管理必须实现转型，包括市场的转型、业务的转型、人才的转型。所有这些转型最终都归结为一个简单的问题--转变生意模式。而对于商业模式的研究和探讨一直房地产业的热门话题，万科的加法模式更让这种探讨变成一种争议。
业界评价万科的时候一般有两种态度，一是承认万科在中国地产界的领跑地位，尤其是在2006年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到，万科只做住宅开发，不做商业地产，也不做持有型物业，不符合国际潮流，未来发展堪虞，持此论者，不在少数。对此，万科管理层态度很明确："我们经过详细测算，目前持有物业出租的收益率，无法达到万科股东的期望值。"
然而，持有商业地产还有防止经营业绩大幅波动、增强企业抗风险能力的功能。在商品房价走势不明的当前，持有商业地产的抗风险能力和未来发展前景对稳定企业发展有着比以往更大的作用。
"持有物业"在时下京城房地产业属研究和试水阶段。在住宅市场竞争白热化的同时，政府正在渐渐建立住房保障市场，这意味着中低收入者的住房问题将退出商品房市场。那么，即将大批量面世的保障性住房供应无疑将在未来挤占商品房市场，使得后者所占份额变小，大幅压缩开发商在住宅市场的盈利空间。同时，地价越来越高，各项成本迅速提高，利润也确实在逐年降低，住宅市场的蛋糕将会趋小。不同于住宅开发，商业地产的获利方式是以长期出租物业获取稳定性收益，而并非销售的一次性获利，可以有效弥补住宅物业开发对宏观政策的高度敏感所造成的风险。但是，在获得长期稳定回报之前，开发商需要付出的，是在一段也不算短的时期内资金的积压，在一定程度上阻缓了发展进程，而华润置业却在这方面有着巨大优势。
根据中国不动产研究中心分析认为：华润置地的"集团资金孵化"、"持有型物业比例"和"资本运作、财务控制能力"等优势，使其在发展前景上更为明朗。同时，也提升了华润置地母公司在国际资本市场的融资能力，为其发展提供了竞争力。华润置地的母公司华润集团作为大型央企，具有极其强劲的资源背景。同时，华润置地母公司支持的"集团孵化模式"，对造就华润置地发挥了极其现实的推动力。华润集团的支持使华润置地突破了发展的资本限制，同时也使华润集团在资本投入上获得了高回报和集团沉淀的资金有效使用，实现双赢。
（责任编辑：魏敏）
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