警惕"地王"背后的风险 10天开发商投300亿争地
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2009-09-24 11:14
进入9月，土地市场愈加红火，在短短10多天时间内，国内房地产开发商已投入了近300亿元用于土地争夺。其中，第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”争霸，“地王”屡屡刷新。专家提醒，由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响，一旦房价出现调整，“地王”很可能深套其中。
成交红火“地王”频现
9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多场“地王”争霸。天价地块相继诞生，土地成交价格屡创新高。
其中，9月7日宁波建材以21.92亿元取得一地块，该地块成为宁波今年以来的总价“地王”；同日下午，经过100多轮的竞拍，万科与中粮地产联手以总价22亿元摘得北京房山区地块，溢价率高达263%。
9月8日，保利地产经过150多轮的竞价取得南京河西金沙江地块，总价15.92亿元，楼面地价7553元/平方米，摘南京单价新“地王”。
9月9日、10日土地争霸赛进入白热化。三块“地王”分别在合肥、北京和上海诞生。其中，绿地集团以10.80亿元的总价，取得合肥211亩居住用地，楼面地价为5120元/平方米，刷新了合肥今年的单价“地王”纪录；深圳招商、华侨城联手取得宝安区地块，创深圳单价“地王”新纪录。
而最为轰动的是，中海地产在上海以70.06亿摘得今年全国的总价“地王”桂冠。中海地产此次拍下上海普陀区长风6B、7C地块，溢价129%，刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。
资金充沛是主因
从各地土地成交来看，各地“地王”的缔造者仍以国字头企业为主，中海、保利、招商、绿地等企业的表现尤其活跃。业内人士认为，央企的主业产能过剩，在通胀预期的背景下，提价能力弱，自然要加速进入会随通胀而提价的房地产行业。因此，动辄数十亿的天价“地王”，由国资背景企业制造，也就不足为奇了。
中原地产认为，充沛的资金是其背后的主因，这与资本市场近期的活跃，房企IPO又现高潮的效应密不可分。
中国建筑成功登陆A股市场，融资逾400亿元。万科近期获得建设银行500亿元银行授信，同时高票通过了百亿元增发方案；金地集团继不久前与平安信托百亿信托业务合作后，又于近期获得工商银行300亿元融资授信，同时完成数十亿元增发计划；绿地集团获国家开发银行300亿元授信。此外，还有一大批公司债和短期融资券计划纷纷获批。
亚豪机构副总经理任启鑫指出，政府宽松的信贷政策和今年以来楼市的持续热销也让资金链紧绷的房地产开发商大为缓解，而预期未来的房价上涨也刺激了这种热情。
这可以从一组数据中得到佐证：国家统计局统计显示，1至8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。1至8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。其中，商品住宅销售额增长74.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。价格方面，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点。
风险不容忽视
一面是房企拿地动作频频，“地王”时时显现，一面是监管部门的政策“冷风”频吹。自8月以来，税务总局明确要求各地税务机关加强股权交易、反避税，发改委也表示要着力稳定房地产市场预期，而国土资源部更是多次下发清查闲置土地的相关通知。
北京大学房地产研究所所长陈国强说，目前地价的溢价幅度很高，这无疑蕴含较高的风险，同时，部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观，按照目前的销售速度来推算未来的市场状况，于是对土地患上了饥渴症，不惜血本拿地，这其中的风险应引起高度警惕。因为一旦市场和房价出现调整，“地王”很可能深套其中难以自拔。
这种说法绝非危言耸听，根据中原地产研究中心统计显示，2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”，14幅地王中七幅处于闲置待开发状态，七幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%，其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多数处于闲置状态。
陈国强认为，政府监管不到位、土地供应量不足和土地供应市场的不透明，都促成地价、房价居高不下。如果政府在出让土地的计划性、公开性方面透明一些，比如2009年度将会出让哪些土地，多少量的土地，什么时间会推出什么样的地块，那么企业便不会处于盲目紧张、焦虑的状态，而这对于土地价格的上涨也会起到一个很好的缓冲。
对于未来的市场走势，陈国强说，自7月下旬以来，市场已经出现了一些变化，“价涨量跌”已经成为一些城市楼市的典型特征，从“价涨量跌”到“价量齐跌”可能仅一步之遥。未来走势无疑存在着诸多变数，能否朝着高价拿地的房企预期方向发展尚不能确定，一旦出现较大调整变化，类似2007年“地王”盲目看好后市的惨淡情形可能再现楼市。
（责任编辑：方芳）
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