滞涨局面下楼市五大新动向 八成房源可议价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 京华时报 2009-09-26 21:05
新动向
-动向一 民企排队上市
现象：中原地产研究中心调查的数据显示，目前至少有30家房企正在进行A股或H股的上市计划。如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元。
7月29日，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股，为沪港两地开启今年房企首例IPO。
9月21日，恒盛地产已经在港启动招股计划，计划发行22.5亿股，其中18.75亿股为新股，招股区间为4-5.3港元。筹集资金以招股价上限计算，约为119.25亿港元。从规模上而言，是年内登陆香港的内地房企中最大的一家。如无意外，恒盛地产将于10月2日正式挂牌上市。据中原地产研究中心披露的2009年拟上市房企不完全名单显示，目前恒大地产、宝龙地产、佳兆业、卓越集团、龙湖地产、中骏置业等企业在排队H股上市，绿地集团、万达集团、中信地产等企业则打算在A股上市。
业内人士指出，受益于楼市和股市双重回暖，开发商又开始重拾2007年圈地融资和向上市公司“装资产”的做法。这一方面大幅放大了上市资产的估值，并打通直接融资渠道；另一方面，也将房地产实体开发领域内的风险转至资本市场。
分析：中经联盟秘书长陈云峰认为房企开发商竞争表面上是争夺销售市场，实际上是在土地储备上较劲，而土地储备较劲背后是开发商融资能力的体现。除了上市，开发商几乎没有其它的融资渠道。为了生存，为了发展，房产企业必须融资，必须上市。
中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为上市对开发商是最佳融资选择。因为在中国当前资本市场情况下，作为股权融资，要好过通常的银行贷款、公司债等债权融资。内地市场分红机制不成熟，股权融资得来的资金是不需要还的，也不会提高公司财务报表上的负债率。而且房地产行业是资本密集型行业，上市带来的大量资金有利于开发上快速扩大业务规模，获取竞争优势。尤其是在土地市场，获取优质的土地资源越来越需要大量资金支持。“从已上市房企发展经验看，上市后发展速度都得到加快，融资渠道也更加广泛，因此上市对开发商确实是最佳融资选择。”
-动向二 拿地热度不减
现象：随着各地房产市场复苏，以央企为首的各路开发商在全国争相拿地。进入9月，天气转凉，但土地市场愈加火热，全国各地上演了多场激烈的土地争夺战，天价地块相继诞生，土地成交价格屡创新高。近日来，北京气温逐渐转凉，不过开发商拿地热度看来并未丝毫削减。
据北京市土地整理储备中心今年成交统计，1月8日至9月16日共有173幅地块达成交易，其中7月有24幅，8月有25幅，9月有12幅。而9月下半期交易地块也将超过10幅，预计9月交易地块数量会保持在24幅左右。
在9月土地达成交易中不乏万科、绿城等房产巨头身影，溢价率屡创新高。9月3日，经过245轮竞价，SOHO中国以40亿竞得朝阳区望京B29项目用地，折合楼面地价1.02万元/平方米，溢价率高达164.3%；9月7日，经过100多轮竞价，万科与中粮地产的合资子公司以22亿元竞得房山区长阳镇起步区1号地，折合楼面地价达6470元/平方米，溢价率高达263%；9月11日，北京绿城经过179轮竞价，以12.42亿元拿下通州区新华大街商业金融、办公项目，楼面价达6961元／平方米，溢价率为292%。
其他各大城市土地市场资源争夺战也异常激烈，9月以来，上海、南京、深圳、合肥先后创下今年以来的当地单价地王。在二三线城市，各房产巨头也纷纷加入土地市场的资源争夺，大举拿地。
分析：开发商狂热拿地，地王频出的原因在于，楼市回暖使开发商已经回笼大量资金，市场也走出了去年下半年以来极端的供应和观望态势，国家降低资本金比率的政策也发出支持房地产业加大投资力度的信号。
社会学博士、著名地产独立评论员王智中认为，“金融环境宽松，相关政策支持，融资成本较低，加上通胀预期，是开发商拿地热度不减的主要原因”。同时，他认为部分拿地企业存在“赌一下”的心理，一种是赌房地产市场还会继续上升，另一种是赌从拿地到上市两年的周期后，楼市行情还会继续上升。“所以，在资金比较充裕的情况下，企业选择为未来发展储备粮草”。
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