滞涨局面下楼市五大新动向 八成房源可议价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 京华时报 2009-09-26 21:05
-动向五 部分二手房降价 八成房源可以议价
现象：3月以来北京的二手房市场进入快车道，成交量连续6个月突破2万套。二手房房价更是如同坐上了电梯一路走高。8月二手房均价达12420元，比年初的8900元上涨幅度达39.6%。暴涨的楼市使北京二手房市场也恢复了2007年形成的一个不成文规定，业主把全部税费都转嫁给购房者，形成完全的卖方市场。
9月开始突然出现的新政：《京银监通200984号文件的相关问题》文件，强调各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同作为审批的必要依据。这一政策打破了原来市场形成的平衡，绝大部分房源需要多纳税过万。部分两年内的房源甚至需要多缴5万以上。这一政策实施对北京二手房业主的求高价行为有所抑制。
在中大恒基市场部9月的统计中： 300余家门店登记的新增房源有5000余套，这部分房源在登记时85%都选择了价格可议，房价见风涨的趋势在政策影响下明显得到了抑制，一些房源即使价格上不变，也暂停了上涨，甚至卖方愿意承受部分税费。特别是两年内的有营业税的房源，部分甚至选择了降价。
分析：中大恒基市场部经理张大伟认为，目前北京二手房市场八成业主接受议价有三方面的原因。首先是政策影响，原来的房源成交税费全部由买方承担，而一般的纳税价格仅是成交价格的40%。这样新政出台将使所有需要贷款的房源需要多花数万的税费，特别是原来因为纳税价比较低的原因可以避免的差额营业税，现在也因为成交价格高而出现了数万的税费。其次，价格影响,今年来积累涨幅已经近40%，买卖双方都有畏高心理，看高后市的人越来越少。中大恒基市场在9月政策出台后做的需求及房主抽样调查中发现，认为价格已经基本到顶的人已经占65%，而这一比例在8月仅30%。希望在一个月内买房的人仅占需求中的30%，而这一比例在8月是60%。第三，房源供应出现结构性失衡：在8月到9月的楼市供应中，60-100平方米的房源成交周期明显缩短，而这一面积的房源基本是两居室。刚性需求在价格上涨过快的影响下出现价格恐慌，出现了一步到位的置业需求，而改善性需求主要问津的100-140平方米房源则需求有限，成交下降超过8%。目前市场上改善性需求已经基本处于观望。60平方米以下及140平方米以上的投资性需求的购买欲望在9月也开始出现下滑。所以在9月下半月很可能出现成交量明显下滑的趋势。今年的市场拐点可能因为984号文件提前出现。
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