从CPI 走势看房产的保值功能

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居房地产研究院　　 2009-09-28 11:01

　　购房到底能否抵御通胀？不妨做一个大跨度的数据对比，2000-2008年，我国CPI增幅依次为：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全国房价指数增幅依次为：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。结果一目了然，每年的房价涨幅都大于CPI增幅（通货膨胀率）。

　　如此看来，单以房屋增值率衡量，购房铁定是保值的，若再算上租金回率，则就更划算了。可这事没完，还得深入探究一番。2000年以来，我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同导致。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的存在，不可能长久如此。

　　不妨举三个最坏的例子。1990年本楼市泡沫破灭后，至今东京的地价和房价都没能回到当初的水平；1997年香港楼市泡沫破灭后，至今住宅价格都没能超过1997年三季度的高点；2006年6月美国房价到达顶点，然后持续下跌，至今超过四成，并导致次贷危机，引爆金融危机。这就意味着，如果投资者在上述三个房价高点购入房产，则至今不仅没有跑赢CPI，而且赔得一塌糊涂。

　　当然，上述事情近几年不可能在中国发生，只是想提醒狂热的国人一下。可也不代表永远不会发生。给大家做个简单推理，目前我国城镇住房私有率为84%左右，如果加上农村，则估计为92%左右，这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升级换代，那么我国居民皆以“居者有其屋”为荣，投资投机风气远超欧美国家，多年后势必出现很多空置房，必然降低房子的保值功能。

　　很多国人只知道近些年我国房价涨得快，却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关，但却反应出房价上涨有些根基不稳，因为住宅价格是价值的反映，而商品价值的基础是实用价值，房子的使用价值集中体现在房租水平上。

　　2004年至2008年，我国大陆租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6-10%。2009年1季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明显低于发达国家5-8%水平。如果拉开时间跨度，则近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国9年的6.00%，英国26年的7.90%、澳大利亚22年的9.50%。

　　不过长期来看，国际经验表明，房屋抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益，再把通胀因素考虑进去，香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%，澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%，英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。各种物业的投资回报率有所不同，想要通过中长期投资房产赚钱的人可有所考虑。（杨红旭）

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