房东手册：将房子顺利租出个好价钱的秘籍

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新浪　　 2005-09-05 16:16

怎样让自己的房子顺利地租出好价钱，这样的诀窍，我想任何一个想赚钱的房东都非常想知道。既能让自己的房子快速顺利地出租，又能租出一个心满意足的好价钱，这其中的诀窍其实并不复杂。时刻保持理智，同时设身处地为自己将来的房客着想，紧紧把握求租者的需求，多一点儿人性化就够了。让房子顺利租出好价钱的诀窍就这么简单，参考下面的方法试一试吧。

　　1.把握5个和高出租率相关的关键词

　　对于购房“投资”，一般有两种情况：一是职业炒家，即在期房阶段买楼花，期房变现时，把楼花卖出去，属于短期操作；二是想做房东，即买房出租，赚取租金。这里重点介绍后者。您知道怎样投资租赁才能快乐赚钱吗？您知道买什么样的房子更好出租吗？

　　热点区域、交通便利、户型、成熟社区、周边环境及居住人口素质就是房子更好出租的秘诀，下面我们介绍一下这5个和热租房相关的关键词：

　　(1) 热点区域

　　热点区域的房子好出租。所谓的热点区域指用于出租的房屋多，具有租房的区域效应，且市场需求旺盛，租金比较高的区域。

　　(2) 交通便利

　　路况好，交通便利，可以说是大城市租房者的首选条件，尤其是交通枢纽及其沿线附近，更是租房者所热衷的地方。

　　(3) 户型

　　??购房自住时往往考虑面积因素，但求租者临时居住，主要考虑住房的单元因素，如几房几室，设备如何等因素，一般不会太计较房间面积的大小，16平方米和12平方米的面积的租金也许是一样的。中小户型在一些城市很受求租者的青睐，在购房时，如果在同等价位有两套房子选择，一套面积较小，条件较好、一套面积较大而条件较差，购买前者为宜。近年来，高端大户型物业投资的回报率有上升趋势，如果您以高收入人群为目标求租者，或者可以接受合租，您也可以购买高端大户型物业。

　　(4) 成熟社区 

　　社区环境也是影响房屋出租的一大因素。现代年轻人对居住的要求比较高，要求所居住的社区不但安全，还得有比较好的配套设施。比如要有超市、邮局、银行等。另外有服务比较好的物业管理的社区也是求租者常常考虑的一个因素。良好的物业管理服务，也意味着良好的环境与人文氛围，往往也是求租者很看重的。

　　(5) 周边环境及居住人口素质

　　根据周边已投入使用的楼盘出租状况可以对未来的客户群进行判断。比如附近有知名外企、外资机构或高档写字楼，往往是公寓热租的必要条件。 

　　如果想成为一个快乐赚钱的精明房东，这些影响房屋出租的因素您就一定要多加考虑。

　　2.增加房子的魅力指数

　　某中介公司有这样两套房子出租：面积差不多，户型也相差不大，而且在同一区域，两个房主开出的出租价却大不相同，一户的租金要比另一户的租金高上许多。然而，令人吃惊的是：要价高的那套房子不久就租出去了，要价低的那套却遭到了冷遇。那么是什么原因使两套情况差不多的房子的租金和市场产生如此大的反差呢？

　　其实秘密也就在这个“差不多”上。原来，要价高的房主在房屋出租前，详细询问了中介公司经纪人租赁小户型的顾客主要是哪类人，他们一般都有哪些需求。经过分析得知，在这一区域租房的人大多是在附近公司上班的年轻人，他们月收入较高，生活节奏快，追求自由和舒适的生活。在了解了这些情况以后，这位要价高的房主针对这些客户群，投其所好，对自己的房屋进行了有目的的“修饰”，迎合了承租人的需要，所以顺利租出了好价钱。

　　房东若能在出租房屋前摸透求租者的需要和心理，有针对性地对自己的房屋进行“打造”，即使是小小的“修饰”，也会有很可观的收获。房屋给人的观感直接影响出租机会与租金价格，因此，房屋出租前最好能以房客的角度客观审视自己的房子，有针对性地增加自己房子的魅力指数，以求租出好价钱。良好的室内环境、齐全的家用电器、其他必要的“投资”以及房客自由发挥的空间，您可以尝试从以下几个方面对自己的房子作些改动，增加房子对求租者的吸引力。

　　(1) 有系统的整修房屋、清洁环境

　　有系统的整修房屋、清洁环境，将容易产生不良印象的部分在出租前处理并解决掉。如：渗漏水的修理、家具摆放位置的调整，陈旧杂物的整理和丢弃等。如果是旧房子，最好对房屋进行简单的翻修，将墙面重新粉刷一下，将卫生间里破损的瓷砖稍作修补，将厨房操作台、抽油烟机、门窗等都擦拭干净。

　　如打算通过装修来让房子的整体观感增值加分，房屋整修前应先估算可接受的装修费用，再针对房屋重点部位和老旧的部位进行装修，营造出一个适宜居家生活或营业的环境。

　　(2) 塑造良好室内居住环境

　　良好的室内居住环境也是求租者非常看重的。提高室内居住环境品质便成了使房屋顺利租出好价钱的重要条件。

　　提高室内居住环境品质第一件事情就是保证房子的通光。我们都知道通风采光是房屋的重要品质。没有风，会让人觉得闷热、压抑、难受；没有光，黑乎乎的，就什么也看不见。 房子朝向好,采光好,空气流通,房子当然就会比较容易租出去，而且其他条件也优越的话，还可能会租出一个心满意足的好价钱。但如果您的房子正好是西北向的房子，朝向稍差，日照时间短；而且只有一面有窗，采光也相对较差，这种情况下如何保证自己的房子顺利出租呢？这就需要您花些精力去改善一下，方能顺利租出好价钱。改善这些房子的采光方法有几个：如果阳台有墙有窗，可以打掉阳台的墙，全部改作玻璃门。如果某个房间有门无窗，可以在较暗的地方装块镜子，利用反射的自然光加强采光。再一个办法是，把厅安排在就窗就阳台的部位，使光穿过厅进入各个空间，而不要将房间放在主光源的地方，挡住风与光的入口。有些房子中间有一条长长的走廊，往往较暗，改善的办法可以在某个房间的门上做玻璃，也可以把某个房间改作开放或半开放，使走廊宽敞而又采光。除此之外，就只好巧妙运用人工光了。

　　若再别出心裁一点，可对窗帘、沙发做颜色上的修改，使房子内部显得整洁大方，又不失个性。增加通风、适度调整灯光或在客厅、房间摆放一些漂亮的室内植物、盆栽，给人以舒适清新的感觉。

　　如此一来，即使房子的外立面比较陈旧，内部整洁良好的居住环境与之形成的强烈反差，也会有助于看房者对该套房子留下良好的第一印象。当然，房屋也不必太过修饰，简洁的风格更加符合求租者的口味。

　　(3) 体贴入微，家电齐全

　　简单的装修只是让房子与同类房子相比更容易出租，而为房子精心选择的生活用品将会使您的房屋比同类房屋获得更高的租金价格。

　　首先，对于年轻人来说，洗衣服无疑是一个既无聊又费时的“苦差使”，夏天还好一些，赶上冬天厚重宽大的外套，用手洗不但费劲、而且颇为麻烦。所以，花些钱买一台小型全自动洗衣机看似不值得，却是帮租房者解决了一大难题，会令求租者欣喜若狂，绝对有投资价值。另外还可以买一台外型稍微时尚些的小彩电，价格不贵又有很强的装饰性，也是倍受求租者青睐的。此外，宽带是吸引许多年轻租户的重要因素，许多租房者之所以肯出比其它同类房型高出一大截的价格租地段差不多的房子，更多是冲着房屋介绍中“可上网”或者“有宽带”这一条去的。

　　除了这些配置外，还可针对求租者的需要，对房屋进行其他必要的“投资”。 比如对于现在租房住的年轻人，由于工作忙、生活节奏快，能够轻松的解决吃饭问题可是他们期待的事情，所以购置一台微波炉对他们来说就非常受欢迎。另外出租房子的时候，如果有空调、热水器等家电也会增加房子的魅力指数，房子一般也会更容易租出去，当然租金方面也可适当调高一些，尤其是在炎热的夏季，配有空调和热水器的房子往往更抢手。

　　对于这些家电的投资，您可以用旧的，也可以买新的。二者的差别当然就会体现在租金上，不过还是要针对求租者的需求为宜，看看自己房子的租户属于什么层次消费的群体，然后有针对的投资。

　　相信中介公司的房源信息库里有了“简装、简单家具、洗衣机、电视、热水器、空调、宽带可上网”这么一条极富吸引力的房源信息，肯定有不少求租者“求之若鹜”。

　　(4) 考虑为房客留些“自由发挥”的空间

　　值得一提的是，作为房东，你是否可以考虑适当地留出些空间，让房客自由发挥一下呢？对于一些准备中长期租房居住的求租者来说，租房后对原有房屋再进行一番装饰的也不在少数。类似这类装饰的投入，虽然仅在区区几千元，但却能在居住质量、个性化表现上获得“质”的提高。这类“租房后再装饰”的租赁观念，也已逐渐被许多求租者(尤其是年轻人)所接受。所以给房客留出一定自由发挥的空间不但可以减少自己的负担，还可以满足求租者的需要，何乐而不为呢？

3.掌握租金艺术

　　房东们怎样合理合法的收取租金，怎样通过租金获得最大利益，这些关于租金的问题并不是一些法律法规就能解决的，还需要房东们根据自己物业的具体情况灵活掌握，可以说具有很大的“艺术性”。掌握好租金艺术对于房子顺利出租、而且租出心满意足的好价钱至关重要。租金艺术不仅体现在科学拟定上，还体现在以下几个方面：

　　(1) 租金要随行就市

　　在房屋租赁市场比较成熟的城市，每个区域的房屋租金水平形成了各自不同的市场行情，所以出租房屋要随行就市，租金要符合房屋所在区域的市场行情。而实际上，合适的租金往往也是房客选择房屋的重要条件。也许您觉得房屋是用自己的血汗钱买来的，出租给别人真是忍痛割爱，所以租金的要价也增添了很大的主观意愿，在这种心态下的要价往往会高于市场行情。其实，这样的租价只会延缓房屋的出租日期，影响自己的收入，最终要想把房屋出租，租金依然要符合市场的行情。不过，您通过增添房屋的配置或者对自己的房子作其它方面的投资(当然这些投资得获得求租者得认同)，适当地提高一点租金也是可以的。因为一般情况下求租者因为急需住房，对租金的承受能力要比房东心理期待的价位稍高一些。

　　当然，如果您在价格上让步了，您可以通过改变收租的方式使自己的利益得到一些平衡。比如季付的房子，每月降价100元当然可以，但是需要房客以半年付或一次付清的方式交租。如此精明之举，房东当然也不会吃亏。 

　　(2) 租金收取方式要灵活

　　通常情况下，出租房屋的业主在收取租金时，多采用季付、半年付等方式，而不愿意月付。但是，如果您的物业处于买方市场，而又碰到了比较稳定的、讲信用的理想租客，您完全可以采取租金收取方式变通的策略，减少房屋出租的空置风险，相信能给想快速出租自己房屋的业主带来不小的收益。比如针对夏季租赁高峰期求租者多为应届毕业生或者刚刚就业年轻人，他们普遍存在积蓄不多、工资不高的特点，如果您在租金收取方式上灵活变通，以两月付，或者月付的方式收取房租，这种灵活的收款方式肯定对他们有很大的吸引力，而对房东而言，所获的实际收入并不会因为租金收取方式的变化而减少。

　　(3) 可以采取适时适当的降价

　　有的人很看好自己的房子，想美美的做一回收租佬，可房子却一直租不出去(正确地说应该是按照你的心理价位租不出去)，想想投进去那么多的钱却不能得到收益，很是心痛。怎么办？最简单的办法就是降价！有人会说，这么简单的办法！谁不会？但是就是这么简单，可还有许多人不明白这个道理，一直死守他的所谓的合适的租金底线，结果是十天半个月，也没人来看房。一般来说，如果待出租房屋十天内无人问津，那租金价位可能就偏高了，你就应该降价，一直到租出去为止。当然，降到低于该房所在区域租赁市场的平均价还租不出去，您就该考虑是不是自己的房子对租客的吸引力不高，然后对房屋增加一些必要的投资，不然即使出租出去了，您也没有得到可以得到的最大收益。总之，降价是一个很实用的经验。绝大多数房子在挂牌后一周内成交(租赁淡季或者刚刚投入租赁市场的房产项目除外)，如果一周未成交，就要考虑降低租金。

　　4.采用灵活变通的人性化出租方略　

　　不管是自己原来的空闲房子，还是专门投资出租的房子，除了位置、交通等固定条件外，顺利出租自己的房屋还有一些比较灵活、人人都能做到的小窍门，那就是灵活变通，人性化出租。这样做既不失您的精明，同时房客又会觉得您很有爱心，这样的出租方略为何不试试呢？其实这也就是为什么在同一地段、客观条件相差无几的情况下，房子的出租情况却完全不同的另外一个重要原因。

　　您可以从下面几个方面尝试人性化出租，让自己的房子顺利地快速出租： 

　　(1) 以房客为本，投其所好

　　房客是租赁关系建立的重要因素，所以出租房屋一定要以房客为中心，弄清楚待出租房屋的潜在房客是哪些人。把握这些他们的求租心理、居住需求和爱好、生活方式、生活习惯等，投其所好、供其所需，可以说是房屋快速出租并能租出好价钱的重要原则。应该贯穿整个出租活动过程。如您的房子的潜在租户是年轻白领女性，您就可以根据年轻女性喜欢整洁、漂亮、优雅的居住环境的特点，有针对地做好房子的清洁工作、摆放漂亮的人工花束、工艺品等，使得整个居住环境散发淡淡的优雅气质，获得年轻女白领的青睐。

　　(2) 想顺利出租，还要扬长避短

　　比如处在交通枢纽或者交通沿线的房子，房客们看好的是房子所在区域的便利交通，但交通便利的枢纽位置也常常因为过往车辆很多而显得交通拥挤，这点就应该引起房东们的注意，尤其是上下班高峰期。

　　这种情况下，想让自己的房子顺利租出好价钱，约定看房时间就需要有一点技巧。您和房客约定的看房时间最好错过上下班高峰期，这样就能保证房客快速顺利的到达，对您的物业产生好感，从而也为您要出一个更好的价钱打下基础。相反，如果你和房客约定的看房时间正好是下班高峰期，交通拥挤就会使房客觉得交通没有想象的便利，从而降低您的物业得形象。

　　也就是说想让自己的房子顺利地租出好价钱，好要掌握扬长避短的原则，把自己物业的良好品质充分展现给求租者，这样才能使求租者愿意出高价钱租您的房子。

　　(3) 大户型业主能接受合租

　　根据一定的市场经验，大户型物业房子租金价格相对较高，因此求租者往往较少。所以对于大户型的房东(三居及其三居以上的房屋业主)，应该考虑接受合租形式的房客。比如在夏季出租高峰期的求租者当中，刚刚毕业的大学生很多，他们在租房时的特点是倾向于选择几个人一起合租，因为这样既可以分担房租较高而带来的经济压力，也可以相互做伴。如果房东考虑到求租者的这种特殊心理需求，将大户型房屋以合租的形式租给他们，就会避免租赁高峰期房屋却无人问津的尴尬境地，减少房子的空置期。

　　当然，为了便于出租房屋的管理，您可以和求租者协商，要求合租的房客推举出一个人作为和房东联系的负责人，这样一来，在日后收取房租及其它出租房屋的管理方面可以省去不少麻烦。

　　(4) 同时在多家中介公司留下房源信息，然后“价比三家”

　　在两三家中介公司同时挂牌，既可以扩大房源信息传播面，缩短空置期，又容易实现高价出租的目的。比如有经验的房东通常以高出心理价位100元到200元的价格挂牌，给求租者充分的还价空间。有了还价空间，多家中介公司的求租者给出的租金当然不尽相同，如此以来房东就可以“价比三家”，选择最高的出租价。当然，房东也必须考虑所在地区的租赁供给情况，否则一味追求高价，最后可能导致房子的空置期增长，白白丢失一部分收益。

　　上面列举了一些比较灵活变通的出租方略，实际上其要求就是根据自己物业的客观条件，以房客为中心，灵活变通，最终达到使自己的房子赢得房客们的好感，从而顺利租出好价钱的目的。 

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