北京：“银十”纯新盘放量入市赶末班车

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 证券时报　　 2009-09-28 15:28

　　虽然即将过去的传统旺季“金九”的表现难如人意，但是对于即将到来的“银十”，开发商们仍然抱有信心。为了能够搭上旺市“末班车”，开发商们“十一”黄金周前开始加快推出新盘，楼市的供应量将进一步提升。业内人士认为，10月的总体价格仍将处于高位，但如果10月成交量继续走低，则京城楼市可能出现区域性价格拐点。

　　“金九”成色不足

　　继8月份京城楼市陷入“价涨量跌”的困境后，传统旺季“金九”的表现更是让人大失所望。亚豪机构统计数据显示，9月1-26日，北京商品住宅期房（扣除保障性住房）实际共成交8485套，成交面积为99.8万平方米，环比8月同期分别下降了5.23％和3.79％；现房共成交2356套，成交面积为33万平方米，环比8月同期分别上升了23.61％和16.02％。综合来看，期房和现房总共成交1.08万套，成交面积为132.87万平方米，与8月同期几乎持平。但是与8月、7月、6月同期相比，9月1-26日商品住宅总成交套数依次下滑了0.17％、13.32％、13.51％，下滑态势十分明显，只不过是与8月相比降幅趋缓。

　　9月实际成交的期房商品住房或跌破万套大关，这与传统的“金九”旺季相差甚远。亚豪机构副总经理高姗分析认为，二套房贷重新收紧使投资性消费者的需求得到了一定的抑制，而在上半年的旺市环境下，开发商的大部分项目都完成了全年的销售任务，资金普遍充裕。四季度，部分项目开始通过提高销售价格的方式来控制销量，在项目涨价幅度超越了购房者的心理价位后，虽然价格仍然保持攀升势头，但销量出现逐步回落。在现阶段的卖方市场环境下，楼市出现“滞涨”局面。

　　“银十”新盘放量

　　成色不足的“金九”并没有影响开发商对“银十”的信心。亚豪机构统计数据显示，“十一”黄金周期间加上节后，即将入市销售的项目达48个。其中，首次开盘的纯新盘项目达20个，占总开盘项目的42％，比重相当大。而老项目后期入市的项目仅为28个。从具体项目来看，首次开盘的项目以五环外项目居多，且多是商住楼、公寓、花园洋房等类型。而老项目后期加开的项目则以前期热销的项目居多。

　　对于10月纯新盘的入市量大增，亚豪机构副总经理高姗认为，这意味着10月份已进入楼市分水岭，开发商加快推出新盘希望能够规避风险。而老项目持续推盘也说明，10月份是具有决定性意义的一个月份。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹也认为，开发商都想在年末最大力度争取到销售的好成绩，为2009年画上一个完美的句号，加上楼市价格持续高涨，销售的压力也逐步增加，因此，开发商希望抓住这最后的销售旺季，从黄金周开始放量推盘，特别是一些纯新盘的项目也纷纷选择在节内入市。

　　或现区域性价格拐点

　　虽然10月的供应量会有所增加，但整体价格仍将在高位徘徊。亚豪机构统计数据显示，有价格记录的项目10月整体开盘均价达1.72万元/平方米，远高于9月已经开盘项目的1.62万元/平方米的整体均价。而值得注意的是，“十一”即将开盘的五环外项目整体均价为1.18万元/平方米，与9月已经开盘的五环外项目整体均价相比，略下降了5.3％。

　　对此，高姗认为，10月价格总体水平处于高位，但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势，是因为一些区域位置好、前期销售火爆、开发商资金充足项目仍坚持高价策略，而那些地段较远或者开发商急于回款的项目在成交量持续下滑的背景下，选择了及时调价以到达快速出货的目的。这种高低不均的房价现状，说明目前楼市将进入盘整期，“价涨量跌”的局面不会持续太久，如果10月成交量继续走低，京城楼市有可能出现区域性价格拐点。

　　缪培丹进一步指出，10月新增供应量中近六成是普通住宅类产品，但这些产品中不少项目的地理位置较为优越，并且多为一些知名品牌的地产，所以这些项目依然会高价进行销售，其打折促销的力度相对较小，10月整体市场价格将不会走低。

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