楼市震荡：量价虽跌“拐点”难现
http://www.haozhai.cn 文章来源: 投资者报 2009-09-28 15:34
随着秋天的到来，楼市似乎也和天气一样开始降温，而且是以一种始料未及的速度。相比于今年前8个月“量价齐涨”的红火场面，眼前的“金九银十”更像是强弩之末。
在即将结束的9月份，北京、上海等一线城市都没有了之前的风光，商品住宅成交量开始呈现萎缩；天津、南京等城市，成交情况也如过山车一般大起大落；即便是福州这样的三线城市，也同样出现了转冷迹象。
住宅成交量下滑、楼盘打折促销、购房者持币观望……2007年底中国楼市的“萎靡”一幕如今在多个城市再度上演。在这样的背景下，已经被遗忘多时的“拐点论”再度成了热议话题，购房者也开始憧憬下一个房价下跌大潮。
《投资者报》调查发现，尽管看似出现了两年前的“轮回”，但实际上房价很难在短期内松动。对于以投资为目的买家来说，这是一个充满了“陷阱”的时刻。
成交量全线下滑
“股市下跌、楼市下滑，你不觉得这和前年很像吗？”年近40岁的张先生是北京一家金融公司的高管，从去年开始他就在计划买一套大三居来代替现在的房子。不过最近他开始犹豫起来，理由便是眼下的情景“太熟悉”。
不久前张先生还去2009年北京秋季房展会上“逛”了一圈。“房子还没有年初的好，价格却贵出很多。”面对性价比越来越低的在售楼盘，张先生没有了买房的冲动。本次秋季房展会参展项目和人气都和之前的春季房展会相当，但房价却飙涨了4成左右。组委会信息显示：首日成交额和成交面积也比春季房展下降了30％和47.6％。
北京房地产交易管理网数据显示，从9月1日至9月20日的三周时间里，北京商品住宅期房签约量为6234套，日均312套。这比8月日均343套的成绩下滑了9％。而在刚刚过去的第三周，日均签约套数更是跌破300套，创下3月份以来的新低。
在楼市最热的上海，成交量也是每况愈下。根据易居中国统计显示，9月第2周上海商品房成交32.64万平方米，比上周减少14.27％；第3周成交31.26万平方米，再度下滑4.22％。实际上从入夏以来，上海楼市成交量便开始走低。数据显示，9月上半月，上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米，比8月同期销量减少6万多方米。而6～8月的上半月，其成交量分别是106.5万、99.06万、79.5万平方米，下滑趋势明显。
易居综合研究部部长杨红旭表示：“今年3月到8月的房地产市场偏热，已经透支了‘金九银十’的能量。”自2005年以来，上海已连续四年都没出现“金九银十”热销现象。
除了北京和上海，其他城市的成交状况也不容乐观：9月前三周，深圳市商品住宅平均每日成交113套，这一数字已经接近2008年的熊市低点。天津则玩起了“过山车”：9月第1周成交面积下滑24.81％，第2周增加38.38％，到了第3周又下滑19.64％。
折扣凶猛：买别墅送奔驰
随着成交量的下挫，各地房价也开始出现些许松动迹象。有近期看房买家更是感叹：售楼小姐又开始变得和颜悦色了！
“只要交3万元的诚意金，就可以享受一次性付款8.5折，按揭贷款9折的优惠。”9月23日，记者致电刚接受预订的北京屯三里项目，销售人员这样表示。进入2009年以来，“绝迹”已久的大幅度折扣又开始在京城出现。
除了折扣“凶猛”的屯三里，目前多个在售楼盘都在推出“促销”活动。如润枫水上、世贸工三PLAZA、星河城这样地段不错的中高端项目，纷纷打出“全款9.5折”甚至更低的折扣；林肯公寓、万象新天等5环外项目也开始打折促销。此外诸如橡树湾“10万抵15万”、万年花城“预先登记房款减3万”等手段也层出不穷。
在上海也出现类似情况。但和欲盖弥彰的打折相比，优惠最为“实在”的要属深圳。日前深圳城区某项目喊出“买大户型减免10万房款”的活动。更多的项目则是推出特价房，售价“直降”。更有甚者，观湖园别墅还祭出了2年前“风靡一时”的“买房送车”活动：购买其双拼别墅的买家可获赠一辆100万元的奔驰轿车。
供应乏力，“拐点”未至
在打折潮复苏的9月，房价似乎也真的开始松动。以北京为例，9月上半月平均成交价格为14350元/平方米，相比8月同期每平方米下降了200元。这是近半年来，北京房价首次出现下滑。
不过业内人士也提醒：无论是北京房屋成交价格“微降”，还是打折促销重现，都很难看做是房价将要回落的证据。
仔细分析会发现，如今打折项目多是单价在2万元以上的高端楼盘，这更像是前几个月房价猛涨后的调整。以8.5折的屯三里为例，其项目本身就是商业理想，再加上高达34000元/平方米的均价，产品吸引力不比纯居住产品，而单靠打折买家也不能获得多少实惠。
由于成交下滑和楼盘打折现象相继出现，楼市“拐点”之声再度兴起。不过记者在调查采访中发现，本轮成交低迷并不能说明楼市开始进入滞销期。
“成交量下滑的原因是多方面的，之前楼市的过快增长就是其中之一。”北京某高端住宅项目销售负责人告诉记者，该项目上半年销售额超过10亿元，但进入9月后却成交寥寥。
相关数据显示，今年前8个月全国商品房销售面积近5亿平方米，这一数量已经接近历史最高年销量7亿平方米的成绩。协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹表示：北京9月成交下滑的主要原因在于供应乏力，新盘在7、8月楼市火热期提前释放。
该公司数据也显示，9月前两周北京只有17个项目入市，相比8月同期约50个推盘项目环比下降了66％。在上海也存在类似情况，9月第1周全市仅有13个住宅楼盘推出19.79万平方米新房源，直接影响后市成交量。
据《投资者报》统计，在9月前两周北京17个新开盘项目中，有16个项目位于五环外区域，约占供应数的9成。三环至四环之间只有1个项目入市，而四环至五环、二环至三环之间和二环内无项目入市。
相比于供应不足，购房者选择观望的主要原因还是房价过高。“之前火爆的成交也透支了未来一段时间的购买力和价格。”上述开发商也承认，自己的项目在半年多时间里提价超过50％，对于非刚性需求的购房者已经缺少了吸引力。中原地产华北区董事总经理李文杰也认为，“房价的过快上涨和对信贷政策微调的预期，导致买家观望气氛加重。”在未来一段时间内，楼市更可能僵持于“有价无市”的局面。
投资者的“危险期”
这种僵持的局面对于房产投资者来说并不是好消息。
“最近一个月成交明显变得不活跃起来，买家都不愿意出手了。”北京链家房产经纪公司门店经理刘先生说。近来他将自己的工作地点由店内“搬”到了商场、地铁站等人流密集的闹事区，在大街上招揽二手房买家。而上一次他这样露天“办公”还是一年多以前。
如果说新房成交量下跌要归咎于供应锐减，在房源有增无减的二手房市场，低迷的成交则是实实在在。
据21世纪不动产统计数据显示，2009年8月份北京、上海、深圳三地二手房成交集体下滑，环比分别下降10.4％、12.9％和21％。其中，北京是自今年第二季度起的首次成交下滑，而9月第1周又比前一周下滑了36％。
9月1日，北京银监局直接出台政策整治二手房“黑白合同”，一下子让交易冷却下来。中大恒基数据显示，新政出台后，9月上半月二手房成交均价为12380元/平方米，环比8月全月的12450元/平方米，均价已经出现了微跌。
“很多房主前段时间不断提价，几乎是每隔几天总价就涨数万元，但现在这些房子已经很难脱手了。”刘先生告诉记者，热衷于提价的房主多是在2007年左右高价购买房产的投资者。“今年的情形和两年前很像，房价涨到一定程度后卖不出去。此时买房投资的话很可能像今天的房主们一样被套牢。”
市场的“高不成低不就”以及开发商和买方的“不着急”，让手握房产的投资者成了最尴尬的角色。对于有投资打算的购房者来说，未来的楼市危机四伏。
“十月会迎来一个供应小高峰，很可能吸引不少投资者进场。”某房产顾问机构负责人认为，新盘供应的加大对投资者是不小的诱惑，今年的楼市“银十”很可能变“金十”。据了解，10月份北京预计将有超过50个新盘入市，其中不乏优质地段项目。在上海、广州等地情况也大体如此。中原地产广州公司就预计：“十一”前后将迎来成交高潮，未来一个月的广州一手住宅的成交量可能达到80万~100万平方米。
无论是广州还是北京，一旦未来出现成交反弹，对投资者来说都是一种刺激。“但如果以此就盲目出手并不明智。”上述人士提醒，新增房源中有不少项目是值得投资的稀缺品，但过高的房价将使投资风险加大。“未来一段时间内，楼市很可能还有其他‘假象’出现，投资者需要理智对待。”
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