平安“第一高楼”引爆2000亿险资地产冲动
http://www.haozhai.cn 文章来源: 投资者报 2009-09-28 15:49
2000亿险资将打乱地产格局
虽然，平安声称资金来源是“第三方信托资金”，但市场更多地认为，10月1日新《保险法》实施险资投资不动产开闸后，届时将有2000亿左右的险资有望介入房地产，某些房地产商获得雄厚的险资撑腰及险企综合资源的支持后，拿地和销售都将快速增长，使原本硝烟迷漫的地产市场争夺更加激烈，甚至改变巨头们的排位格局。
目前，险资投资不动产细则正在制订中，预计最迟在今年底能够出来。“比例最起码是5％，最高不超过10％。”东方证券保险业分析师王小罡对记者表示。
今年上半年末，保险业总资产为3.71万亿元，5％亦即达到1855亿，而下半年各保险公司的资产还在不断增长，也就是说险资至少有2000亿被准入投资不动产。“不动产主要是基建项目，如高速公路、机场、能源、环保等。”参与新保险法修订的南开大学保险系教授朱铭来对记者阐释。但市场和保险公司更多地愿意解读为商业地产甚至住宅地产。
如果2000亿险资进入地产，对于地产来说不仅仅是增加融资渠道的问题。“2000亿持续投入带动的滚动效应和乘数效应，甚至有可能改变房企现有格局。险资由于在经验和人才方面的不足，通常会选择成熟、大型的地产商进行合作，地产巨头们在险资的推动下，在目前新一轮地产热潮酝酿之中，行业排位洗牌在所难免。”某大型地产商高管最近在接受过几家保险公司的投资咨询后，对记者发出如此感慨。
而2000亿元又能掀起多大风浪？今年1~8月房地产开发企业资金来源中，开发商自筹资金约11045亿元，占总资金来源约33％，那么2000亿将使整个地产自筹资金增加18％。就数量上来说，相当于两个万科的总资产（万科上半末总资产1245亿），相当于万科4年左右的销售额；相当于金地集团5倍的总资产（上半末总资产约382亿），20年左右的销售额。
可以预见的是，现在是险资四处找合适的地产公司合作项目，今后大型地产公司将会主动出击大型险企（如人保、国寿、平安、太保等保险巨头）尤其是在未来银根收紧之时，险资推动将会加剧地产商的竞争，甚至迅速打破原有排位次序。
收益将翻倍
“险资进入地产，不仅给地产商提供宽广的融资机会，更重要的是为保险公司带来高收益的机会。”上述地产商高管对记者强调。
险资之所以对投资地产热情高涨，根本原因在于相对稳定的高收益。同时，在今年1~8月银行投入8.15万亿人民币贷款之后，未来通胀的预期强烈，险资投资地产似乎也正当时。
处于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的限制，导致险资的收益率较低。目前险资70％用于银行存款和债券，其他用于股票、基金、基础设施建设、境外投资等。
从2000~2005年我国保险资金综合收益率分别为4.1％、4.3％、3.14％、2.68％、2.87％、3.6％，此六年的平均收益率仅为3.45％。2007年资本市场的高潮造就了保险资金平均收益率高达12.17％，2008年全球金融危机导致保险资金平均收益率低至1.91％，今年上半年险资收益率回升至3.44％。可见，险资收益受资本市场影响和经济波动很大。近10年来，险资年平均收益率大概处于年均4％左右。
房地产虽然经历了20年的发展，目前仍是一块大“肥肉”，而且房地产长期的保值增值性，为保险资金提供了适配的投资选择。在王小罡看来，“商业地产能为保险公司提供长期稳定的回报，与保险公司负债久期长的特点相适配。”险资投资股票收益一般为10％，但风险较大；债券收益率在5％上下，虽然安全但收益相对偏低，商业地产的平均投资收益率约在8％左右，其安全性和收益率对险企都“正中下怀”。相对于4％的险资平均收益率，2000亿投资地产后，收益将能够翻番。
与此同时，住宅地产的高收益诱惑就更大了。动辄20％的资本收益率让市场所有的资金怦然心动。对于投资绿地、金地合计250亿的投资决策，平安信托表示主要原因是市场对投资地产的热情非常高，“对市场前期客户的调研中，了解了客户对地产的投资偏好，以及大概能够募集资金的额度。”金地集团总裁张华纲也表示，金地项目的收益率没有低于16％的，最高可达70％。在2007年地产高峰期，房地产公司毛利率最高超过55％，最低的也达到了18.65％。
曲线介入住宅地产
虽然中国保监会主席助理袁力一再强调：“保险机构投资不动产，主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。”
但是政策的解读会有多种版本，甚至对于不动产的理解都会因人而异。
申银万国保险业分析师孙婷认为：“投资不动产如商业地产，收益高只是一个方面，最关键是商业地产与保险负债久期相匹配，不过这些资金将难以进入住宅地产。”
而东方证券王小罡直言，“住宅地产也是不动产的一种”。从经济发展及通货膨胀预期来说，住宅地产或是进入的良好时机。
朱铭来教授则认为，不动产主要包括国家的基建项目，并强调投资不动产并非从事商业地产。
尽管各家理解不同，但现实是，在不动产投资还未开闸之前，险企敏锐的市场嗅觉就将其引向商业地产投资，在政策获准之后将会明正言顺地、更加大规模地进入。
平安目前商业地产投资已初具规模，而今又以平安信托的名义延伸向住宅地产。在险资投资不动产开闸之后，或又先行于政策，或将成为险资进入住宅地产的“试点”。
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