思辨新豪宅标准 北京豪宅重擎产品主义大旗
http://www.haozhai.cn 文章来源: 楼市 2009-09-29 14:27
溯源
当以华瀚国际为代表的豪宅重新扛起产品主义大旗之际，我们不难发现，在经历了大起大落，越过严酷寒冬之后，这或许是发展的必然。从某种程度上说，这是对豪宅概念的正本清源。
华瀚国际项目负责人沈波总经理指出，豪宅应当具备三个特点：一是地段稀缺性、二是环境不可复制性、三是产品品质的均好性。
现在的一些所谓豪宅，其实只是经不起考验的“伪豪宅”。随着地产行业竞争的加剧，一些所谓的名盘豪宅逐渐走向过度的概念营销，“卖房卖概念”导致炒作风太过兴盛。一些打着豪宅招牌的楼盘在售楼处、样板间和广告策划包装上不惜血本，但实际交出的房屋却与样板房及当初的承诺严重“货不对板”。这些“伪豪宅”的滋生，对真正豪宅的发展有着劣币驱逐良币的不利因素，不过从另一方面来说，也一步步促使大家重视豪宅最根本的产品因子。
在概念横行的楼市，最简单但也最困难的表达方式便是：用产品说话。也正因为此，2004年开始有媒体针对豪宅市场提出了新产品主义的概念，将视角从豪宅产品本身延伸至新的生活理念和人文关怀。新产品主义的支持者们认为，新产品主义应由三方面组成。包括建筑形式、外立面、户型、配套、园林等产品硬件的创新；由创新折射出的新生活理念；体现良好居住文化的物业管理。
但像华瀚国际这样近几年出现的产品主义豪宅却有另外一种观点。他们认为其实产品主义无所谓新旧之分。新产品主义所说的本来就包含在产品主义内涵里面。只不过以前房地产市场的发展环境无法做到而已。现在无论是从项目的开发理念、建筑的技术水平、企业的管理水平，都可以比早期以精装修为主的产品主义豪宅更进一步，支持全面打造产品主义豪宅，这也是产品主义豪宅发展的必然。
的确，产品主义豪宅一直在顺应房地产市场的发展规律。最初土地政策比较松，各地产公司都在圈地，这是占地为王时代。这个阶段住宅产品比较粗糙，基本没有所谓的豪宅。后来随着土地收紧，开发商开始把目光盯向包装、概念的炒作，此时楼市开始进入营销为王的时代。各种豪宅的概念在这个阶段开始漫天飞舞。不过此时一些真正对产品精益求精的豪宅开始出现，并引领了市场潮流，得到市场认可。而当有一天市场真正成熟，购房者也会更加理性，产品将成为购房者追求的最终目标，此时房地产市场将步入产品为王时代，产品主义豪宅也将成为市场的宠儿。
目前房地产发展正处于营销为王向产品为王过渡的阶段，虽然现实离理想还有一定差距，但如果现在不先行一步，一旦潮水退去，或许我们就将成为沙滩上的裸泳者。
现实
当市场发展过热之际，开发商往往受到利润的诱惑，很难沉下心来对产品进行精雕细琢。所以无论是华瀚国际这样的新生代豪宅，还是星河湾这样的老项目后期，对产品主义的坚持，在2009年有着特殊的意义。
7月份相关统计数据表明，北京商品住宅价格环比上涨5.90%，今年以来连续第七个月成交价格上涨，价格水平再创新高。而北京期房商品房成交量却环比下跌9.1%，成交难度进一步变大。在市场价升量缩的同时，地王频出、捂盘惜售等非理性现象愈演愈烈，政府开始通过收紧二手房贷、整治市场秩序等一系列措施对房地产市场进行微调。种种情况表明，房地产市场的发展又呈现胶着状态。
但豪宅市场的回暖步伐要坚定得多。有统计资料显示：城区四环内高端项目，均价在25000元/平方米以上的项目，价格上涨8.8%的同时，销量上涨95%。CBD核心高端项目7月份也近乎疯狂，价格上涨9.3%，销量增加77.4%。而像华瀚国际这样产品品质十分突出的高端项目，A、D座迅速售罄，C座景观楼王上市之后更是遭到追捧，成为居住和投资的双优选项。
统计数据也显示，2009年上半年排名前10位的豪宅销售额总计约88.85亿元，而北京房产交易管理网统计的2008年全年的这一数字也不过100.19亿元。正是在此背景下，任志强日前也表示，按照目前楼市的情况发展下去，不会超过5年北京豪宅价格每平方米将超过5万元。
当普通住宅陷入价涨量跌的“滞涨”状态之时，豪宅却异军突起，成为拉动楼市进一步上扬的主导力量。一个被普遍认同的原因是，通胀预期推动了旺盛的购买需求。这些项目的热销与楼市改善型需求及投资型需求的增加密不可分。在通胀风险加大的背景下，一些富人为了资金避险、保值增值纷纷转入楼市，购房目的以投资性消费为主，一般选择地段较好、品质较高的项目。
虽然豪宅历来被看作最抗跌的住宅产品，但在豪宅的名义之下，抗跌的其实并不是各种各样的豪宅概念，而是能经得起时间考验的产品本身。华瀚国际项目负责人沈波总经理接受采访时就表示：“如果五年、十年之后还能保持优秀的品质，才能称得上真正的豪宅。”
一研九鼎营销策划有限公司总经理蔡絜也认为，在价格和成交量这些因素之外，决定豪宅生命力的，是豪宅自身的品质有没有与时俱进，能否真正为客户提供高性价比的产品。
2008年的地产寒冬尚未走远，前行的路也未必总是一帆风顺。那么，在市场逐渐升温之际，如何避免又一次非理性繁荣的轮回，此轮产品主义豪宅的回归或许能为房地产行业的发展带来更多的思考和自省。
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