“促销”将成为十月楼市的关键词

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海易居房地产研究院　　 2009-09-29 14:46

　　楼市在“金九银十”的争论声中迎来了十月长假。毫无疑问，即将过去的九月中，楼市的表现不尽如人意，虽然价格没有出现下跌，但最重要的衡量指标，成交量延续了上个月的下降态势。

　　如果用历史数据来衡量，上海月均150-200平方米的住宅量是正常的，甚至是很乐观的。因此就在09年1月的时候，上海的住宅成交不过是50万平方米，相比较而言，8月份167万平方米的成交量已经非常高了。再算一笔账，如果上海每个月商品住宅的销售量都保持5、6月份200万平方米以上的高位的话，那么可以肯定的说上海的房子是不够卖的。从这个角度看，所谓“金九”不金也是在情理之中的。那么银十的成色又将如何？十月份恰逢国庆和中秋节重合，8天的假期加上若干公休，十月份真正工作日剩余不多，人们观望的机会更多一些。按照前面的分析，“银十”不银也非常有可能。

　　楼市成交有高有低是一个方面，另一方面，需求因素的变化也直接影响楼市的成交。楼价上涨速度如果超过了市场正常增长速度，特别是超过了支持市场增长的基础性因素，如人均收入增长速度、GDP增长速度等，价格回落和调整是必然的。虽然流动性过剩等因素可以支撑楼价在高位，但流动性过剩和投机性需求并不是支撑市场增长的基础性要素，而是短期因素。

　　现在宏观经济已经初步企稳，外贸出口降幅有所收窄，G20峰会所展现的是新的世界经济合作格局，虽然各国之间贸易摩擦还偶尔存在，但整体上世界主要经济国还是达成了共识，要保持经济的稳定和国际合作。大的环境出现了积极变化，短期内在房地产市场狙击利润的投机投资资金就会面临新的选择。特别是产业资本，经济恢复稳定将促使他们回归实业。房地产市场均衡市场价格决定因素

　　依然是自住需求、改善型需求和合理投资需求所共同决定。

　　有研究报告称，上海十月份将推出50多个楼盘，年底之前供应量将出现回升，这是一个好现象，供应量的回升至少可以缓解一下所谓市场供不应求的局面，也可以用事实验证下当下的楼市到底是购买力不足还是供应量不足。

　　有一个事实是，现在不少楼盘又开始祭出打折的高招，有的是买3万的贵宾卡可以优惠1.5万，有的直接在总价上打97折等等。笔者相信十月份将是一个打折盛行的季节，现在的折扣还是开发商试探市场的动向，如果市场对这些小CASE不感冒的话，那么打折促销还将深入下去。

　　开发商是以盈利为目的而经营房产的，他们没有理由去囤地、囤房。也许在住房市场比较紧俏的时候，开发商调整供应节奏还可以理解的话，那么在市场成交开始下滑，并且市场又处在调整前高位的时候，开发商没有理由继续囤房。住宅市场打折促销是经济规律使然，十月份就是一个关键性的节点。（回建强）

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