杨红旭：斩断地主与房企的暧昧关系

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海易居房地产研究院　　 2009-09-29 14:51

　　200多年前，亚当·斯密在《国富论》中就曾明确，一国财富可分成三个部分：土地的地租，劳动的工资，资本的利润。与之相适应，形成了文明社会中的三个基本阶层，靠地租生活的地主，靠工资生活的劳动者，靠利润生活的雇主。对于当前我国房地产业而言，实际意义上的地主就是地方政府，地方财政高度依赖土地出让金，实际是40-70年地租的一次性缴纳；而开发商就是雇主，其利润

　　率远超社会平均利润率，国家统计局数据表明，2007年全国房地产开发企业的营业利润率为10.41%，而全国规模以上工业企业的营业利润率只有6.79%。

　　有趣的是，这两个阶层的利益与社会、经济发展关系有明显不同。地主阶层利益与社会利益密切联系，只有经济发展，地租水平才能提高。所以地方政府为了吸引制造业巨头落户，动辄划拨或低价出让上千亩工业用地，实在无可厚非。然而，所有的地主都有一个共同特点，相对于雇主和劳动者阶层，他们获得收入无须劳心费力，所以慢慢成了懒惰、无知的一族，乡坤是突出代表。近些年普遍存在于我国地方政府的“卖地财政”，不思谋划长远发展战略的城市，亦非少数。

　　雇主阶层，所关注的是利润率的高低。利润率与地租及工资不同，并非必然随着经济繁荣而提高，也不随着社会的衰落而下降。相反，它在富国自然低，在穷人自然高，所以发达国家的资本最喜欢去穷国投资，上世纪90年代欧美资本大量涌进我国，就是这个道理；在迅速走向灭亡的国家资本的利润率最高，也就是所谓的“发国难财”。在这三个阶层中，雇主们最为精明，时刻不停的为了提高投资和经营水平而学习新知识、观察社会新变化、筹划新方案、把握新机遇，这让他们成为社会精英，不仅在经济领域，同样在政治领域握有很大的发言权。众所周知，地产商群体已成为我国诸多行业中，最具知名度、发言权的群体，而且还在源源不断的吸引着各路精英进入这个行业。

　　应该说，随着国家经济结构调整、行业渐趋成熟，房地产业最暴利时代已经过去。但与地主乡绅相比，雇主阶层更了解自己的利益所在，所以他们常常利用乡绅的愚笨、慷慨，劝说他们放弃自己和公共利益。事实证明，我国的开发商群体，影响政策制定的能力同样很强；至于在跟地方政府的谈判交涉中，获取利益的能力就更不容质疑了。比如，2007年楼市疯狂期各地涌现的诸多地王，目前仍未开工的比比皆是，甚至至今没付完土地出让金的也不在少数，这种做法皆属违反国土资源部的相关违定。

　　作为地主的地方政府，笨点不要紧，总归还能以土谋利；作为雇主的开发商，利润率是降了，可比起其它行业还是肥得流油；可作为靠工资谋生的劳动阶层，无疑是三个社会阶层中最弱势的，望高房价兴叹的人，正越来越多。在这一形势下，弱化地方政府的地主意识，监管地产商的开发与经营，保障普通工薪的居住权利，应成为中央理顺中国房地产业乱相的指导思想。（杨红旭）

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