余丰慧：“地王”后浪推前浪法规躺在沙滩上？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 每日经济新闻 　　 2009-09-30 10:10

    据有关机构统计，40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。另有报道称，2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。

　　近几个月来，全国的“地王”是后浪推前浪。今年的“地王”与2007年那一波的“地王”相比，除了价格越来越高、“地王”刷新频率越来越快外，一个新特点是国资背景的企业成为“地王”东家的占了大多数。更为奇怪的是，在近期房屋成交量下跌、价格又呈拉锯徘徊时刻，新“地王”仍然我行我素，不断出现。同时，在新“地王”不断出现的时刻，相当一部分老“地王”却躺在那里睡大觉。这种种矛盾现象，充分暴露出我国土地在供应、开发和监管上存在的严重问题。

　　土地闲置两年无偿收回、闲置满一年不满两年按土地价款的20%交纳土地闲置费、对闲置土地征缴增值地价，这三招切断开发商拿地时土地增值的利益链条，要说够狠的了。但是，现在出现的新情况，是这些招数对那些能靠拿地后在资本市场融资的房企来说，这点成本显然算不上什么。

　　囤地甚至得到“地王”后不开发的原因，在于土地增值利益以外的巨大利益诱惑。高价拿地，闲置不用，表面上看起来是赔钱的买卖，但对很多开发商来说，账外的收益远远超过账面上的损失。尤其是对那些准备上市或者已经上市的开发商，高价囤地更是扩大市值和影响力最简单最直接的方式，资产高估、市值膨胀，拿地盖房最后变成了一场资本游戏。有些公司拿地后不开发，造成房屋供给紧张的表象，房价上涨，股价跟着涨，不用开发地产赚的钱更多。而在“地王”一浪高过一浪的过程中，最终被拍在沙滩上的是普通百姓——他们被迫掏腰包买高价房。而对于部分房企来说，从资本市场以及巨额贷款中获得的利益，要远远大于闲置一年缴纳20%的费用、两年收回土地罚的那点款。

　　因此，必须切断土地增值以外的利益链条：一是严格执行针对囤地的相关规定，不能让法规跟着“地王”晒太阳；二是开发商借拿地扩大融资时，IPO、增发或者以土地抵押贷款，必须以土地净资产计算，即：以全部自有资金付清全部土地款或者扣除拿地贷款后的土地净资产，要及时在资本市场公开公告；最后，对于国企拿地，必须建立严格的效益考核机制和责任追究机制，对囤地的国企，必须严格追究相关人员的责任。

　　“三狠招”切断开发商拿地时土地增值的利益链条，再下决心切断土地增值以外的利益链条，相信囤地、“地王”以及高房价将会得到一定程度的遏制，我国房地产市场才能真正走向健康发展轨道。

余丰慧简介：

余丰慧近照

　　余丰慧，笔名常亮，1961年生人，一个在金融战线奋斗20余年的资深金融工作者。酷爱经济、金融研究，先后在《人民论坛》杂志、《人民》杂志、《经济日报》、《农民日报》、《金融时报》等国家级报刊发表经济、金融理论文章几十篇，获中国农村金融学会和《农民日报社》联合颁发的优秀金融理论文章三等奖。

　　利用业余时间进行新闻时评写作。仅今年初以来，分别在人民网等网络媒体和中国青年报、新京报、京华时报、东方早报、南方周末、南方都市报、长春晚报、羊城晚报、钱江晚报、扬子晚报、大河报、济南时报等报刊媒体发表评论文章150多篇，字数近30万。

　　每每遇见一些敏感新闻不由自主就想说几句，写几段。当然，一直遵守“有话好好说”的训言，善意的批评，沉思的建议，目的只为了推进伟大祖国复兴的进程。 

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