业内专家解析：沪楼市的四季度走势及政策预判

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜房网 　　 2009-10-06 11:02

　　2009年，上海楼市低开高走，自3月开始交易量逐月走高，到第二季度已经恢复到2007年高峰期时的水平，到6月时达到高潮，当月住宅交易量高达282.69万平方米，创21个月以来新高。

　　从需求层面看，这一波楼市行情是由在政策优惠、企业促销优惠和前期压抑需求爆发的联合作用开始的，但在年中则更多的是投资型需求跟进市场。从成交结构可以看到，09年上海普通住房成交比重逐月下降，单价在10000元/平方米以下的成交比例从1月的66%下降16个百分点到6月份的50%，单套面积低于90平方米的住宅交易比例从35％下降到31％；而中高端住宅交易比重持续上升，单价超过17500元/平方米的住宅成交比重从2月的8%上升到6月的23％。单套面积超过140平方米的住宅比重则从20％上升到31％，中国房地产指数系统分别在3月和5月房展会上进行的调研结果也显示，意愿购房用于投资的比重从2.1％上升到7.6％。这表明09年住宅市场呈现明显的由普通自住需求引发、到中高端改善型需求进一步推动、以及投资性需求逐渐介入的特点。

　　上半年的楼市走向与同期信贷投放量有密切关系。上半年全国高达7.37万亿元的投放量超过历史上任何一年的投放总量，而在本轮经济调整中受到外部需求减小的冲击较小的楼市依然是许多资金避险保值的渠道。这就使得一方面部分信贷资金流入楼市成为楼市需求，另一方面也带来通胀预期从而刺激潜在需求。但年中银行放贷节奏的放缓，且由于前期房价已推至较高水平，持币观望再次出现，为抑制房价继续上涨，银监会重申对“2套放贷”政策严格执行，市场由此产生未来进一步市场调控政策推出的预期，改善及投资性需求受到影响，加上淡季影响和去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量大大扩大后逐渐消耗，2季度热销局面难以为继，导致7-8月交易量连续下跌，8月上海住宅成交240.43万平方米（21098套），环比再减9.69%，至此09年楼市初现与07年同期不一致的走向。

　　9月这一趋势仍在继续，9月前20天住宅日均成交610套/面积66700平方米左右，虽是金九时期，但交易量比8月依然环比下滑。从后期来看，一方面，供应偏小和充足的流动性将导致价格短期僵持，另一方面，信贷的放缓和房价的新一轮高企抑制了后市需求，第4季度上海楼市预计呈现价格僵持、交易减少的走势，打折等优惠措施重现市场的可能性存在，经济适用房基地周边的项目风险较大。

　　政策方面，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会近期研究成果表明，09年底的楼市政策基调以维稳为主，具体将从三个方面着力，第一是稳定政策预期，避免市场认为政策有明显从严倾向而产生大幅波动，至于2008年底一系列优惠措施在09年会否终止，仍有待观察；第二是增加土地供应，盘活存量土地，从而加大楼市供应，近期的国土局动作频频，已显出这一迹象；第三是稳定房价，上半年房价涨幅过大过快的城市需要稳定下来。通过上述三方面的努力，达到对08年底国务院131号的文件精神的贯彻，争取实现低端有保障、中端有供应、高端有产品的房地产梯级体系，以促进楼市的长期稳定发展。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097