侯科昌：掀起独立经纪人红盖头！
http://www.haozhai.cn 文章来源: 豪宅网www.hao 2009-10-10 15:10
独立经纪人的关键在建立盘源共享管理平台
豪宅网：作为深圳独立经纪人模式的创始人和实践者，面对媒体您也承认，独立经纪人模式很难，请问难在哪里？为什么又坚持至今？
侯科昌：创始当不起，事实上，这个东西不是我一个在搞，而且，在国外这种模式已经运作很多年，很成熟了，所以谈不上创始。
不过，国内的独立经纪人和国外，特别是欧美的行业独立经纪人是有根本不同的，如果说能直接把欧美搬过来的话呢，那也不会走的像今天这么艰难。所以说在国内也可以算是创始，从开始创立一直到怎么走，这都是要靠实践和摸索的。没有现成东西可看，而且当时我并不是说借着美国的经纪人是怎么做的，才想着国内的经纪人怎么做。恰恰相反，我没去过美国和加拿大去考察那个东西。我恰恰在中国，在深圳的店铺里去做了一年的业务管理以后才开始思考的，是内因起作用的，不是外因。不是从外去发现和选择不同的道路，而是从内去思考整个行业良性的可持续发展的出路。
对于独立经纪人模式运作的难点，我在接受《南方日报》记者专访时也谈过，大概总结了这么几点。
首先我们缺乏一套成熟的系统，就是类似于美国的MLS系统，这也是我2年来在技术开发方面着力投入在做的东西，基本已经解决了。但也仅仅是技术层面的问题解决了，信息资源的问题远没有解决，就是在深圳现在也只是解决了一些区域的资源问题。我做的这套东西，不是一般网络公司那套东西，它不是像搜房等网站推出的房源管理系统，那上面90%都是假盘，是广告盘，为经纪人吸客用的，经纪人自己找盘的时候一定不会去搜房这样的网站的。盘源管理是什么呢，是货不是广告，就是一个信息护理基地，把他（经纪人）的这个信息都在一个平台上发布，一个面向经纪人开放的资源共享平台。
豪宅网：中原和21这样的大中介不都开发了一套独立的盘源管理系统吗？
侯科昌：是的。这些独立的系统作为一个盘源管理系统，系统软件是成熟的，已经有十多年的基础了和积累了。也有不少软件公司专门给中介公司开发这个系统了，是个成熟的产品。但是他这种东西呢，是只适合地铺用，就是说你经纪人只能在店里用这套东西，离开店铺你就不能工作了，因为你进不了这个系统。所以我们在处理这个结构的时候，不仅仅是想把经纪人从店里解放出来，我们希望他们能够在家里，在网吧，在能够上网的地方就可以登陆到这个平台去看盘。
我们现在需要的是一个开放的，能够给权限的，能够在任何上网地方通过用户和密码登陆的这样一个系统。但是这个东西的开发需要时间，我持续了两年一直在做这个东西，做到今天基本上雏形已经成熟了。那么独立经纪人模式的一个技术平台、基本经营模式已经做出来了。他不是一个简单的技术软件开发问题。根据你运营的需要，已经确定下的运营模式，这个技术软件才有一个扎实的雏形。这是第一个需要来解决的技术难点。
独立经纪人第二个难在这个行业的门槛低，这个行业的经纪人普遍素质不高。文化程度低造成经纪人自律的能力差，他在店铺里被管着，被钳制着，他能干点事情。你真给了他自由了，没人管他了，没人要求他了，他就不会工作了，就会存在一些问题。
还有也难在传统势力的阻挠。在深圳特别是店铺模可以说根深蒂固，国内的店铺模式是从香港传过来、自深圳走出去的。独立经纪人模式就是地产中介行业的一场革命。深圳就是一个传统模式很严重的地方。深圳的店铺模式太成熟了，所以外力很难把他解开。虽然如此，因为行业的畸形发展，地铺模式已经显现出难以为继的衰败迹象。可以预见在未来2年之内，虽然我们还将看到地铺，但地铺模式一定是要被淘汰出局的！
豪宅网：2009年9月9日，首届中国房地产独立经纪人高峰论坛在深圳召开，这次会议的意义何在？是否可以被视为独立经纪人的中国宣言？
侯科昌：拔不到这么高的高度。
我一直觉得独立经经纪人模式是行业的出路。也可得研究、得试探着怎么做，一直和包括新加坡、美国的经纪人以及在一些国内同行进行交流，从06年开始我写的一些博客也引起了一些关注，有些朋友会打电话过来交流。交流之后呢，我说在全国各地的城市都会有交流，然后说我们现在开个研讨会吧，起因就是这样子的。搞了一个什么高峰论坛，其实就是研讨会。所以当时我想了一些取名字的定位，可以叫中国首届，因为前面没人搞过。所以再看独立经纪人目前在国内啊，在国内任何一个城市，不是最主流的这样一个地位，而且目前来看独立经纪人在中介公司，包括我这几年也不算成功，处在这样一个初级阶段，一个非主流，所以当时的会议放在这个时候开，在会上形成一个独立经纪人联合会的这样一个创意。开一个全国独立经纪人联合研讨会，给自己壮壮声势。来告诉这个整个行业，这个方向不可阻挡。
独立经纪人最大的阻力来自于其业务模式的束缚
豪宅网：在推广独立经纪人模式的过程中，您觉得最大的阻力来自何方？其深层阻力是来自于行业运行惯性还是来自于这个行业素质以及与它互为表里的社会环境现状比如诚信构建机制的缺失等？
侯科昌：其深层阻力是来自于行业运行惯性和这个行业素质。还有就是来自于这个生意的本身。
人们总认为这个独立经纪人的模式是借助网站，是全国市场上的。其实不是这样的，独立经纪人也是经纪人，独立经纪人的运营是靠佣金吃饭的，所以佣金必须透过某一城市、某一辖区、某一片区和某个小区的某一桃具体物业的成交，才会实现。所以说独立经纪人模式的推广，他的阻力来自于生意本身。就是说你必须要对某个城市的某个区域的某个辖区内的物业的市场行情信息足够的熟悉和足够的量，能够支撑到这个经纪人的时候呢，才会有所发展。比方说我刚刚说开发一些系统啊，虽然说经纪人通过互联网以后不受地域限制，但是你要在纽约成交我如何给你提供支持，我支持不到你，你干吗要给我分佣金呢。所以这个生意的本身地域性质非常强。所以这个生意的本身造成了独立经纪人模式不可能像网页这个一呼百应的状况。
豪宅网：那么根据您刚才说的因为生意本身的限制，是不是意味着经纪人本身现在还没有办法摆脱地铺而单独生存？
侯科昌：对，你说的很对。在最初我是建了一个网站发布信息，后来也是尝试作了一个管理开发房源的信息平台，但是帮不到任何人，所以没有现实的成交。我在尝试运营独立经纪人的时候，是以一个网络公司在运营，08年经过调整之后呢，现在是以中介公司的形式运营。在这个运营模式下，成交业务是我的主营业务收入，但作为一个中介公司，我和经纪人之间的关系是签约客户，而不是员工和雇主，我为他提供的是一个实在的平台，给他提供信息支持。而且，现在我不做全国性的东西，只在深圳，甚至在初期只在福田区做。
豪宅网：您的计划就是在深圳一个片区一个片区的慢慢往外展是吧？
侯科昌：因为片区的经纪人的成交是我可以给与支持并能够收得到佣金的。或者他那个盘的信息我是可以帮到他。如果是更远的地区呢，现实中也有成交，只是应那些片区的经纪人的邀请给与可能协助和支持。但是总体上没有那么大的力度，力量还达不到覆盖全市。
第三个，对于独立经纪人来说，与我们之间信任的建立是需要时间的积累。你跟经纪人建立关系之后，他会试探性的跟你签订单，然后就看你是不是很诚信，是不是如协议所说的那样子。所以彼此之间，包括经纪人和你之间的一种互信关系，也需要一定的时间去搭建。
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