侯科昌：掀起独立经纪人红盖头！
http://www.haozhai.cn 文章来源: 豪宅网www.hao 2009-10-10 15:10
独立经纪人和门店将长期共舞
豪宅网：独立经纪人模式是否对于现在传统的中介企业的运营模式是一种灭顶之灾？其和传统门店之间是否一定会有一场你死我活的争斗？
侯科昌：我认为独立经纪人模式是对传统门店在观念上的冲击，意识形态上的冲击，但还未达到实质上的影响。
我也经常在博客中撰文提出一些地铺模式的管理意见，改良方法，提出了地铺模式要“四化”——本土化、信息化、网络化、集约化。这些改良对于传统地铺的经济效益是显而易见的，实实在在的。目前看来，独立经纪人模式并没有给传统的中介企业运营模式带来灭顶之灾，将来店面还是会存在的，只是地铺模式要进行改良。
为什么要改良，因为现有的地铺模式在努力复制一个不可复制的模式。地铺模式被认为是连锁经营，所以认为是可以复制的，但这是错误的认知。连锁的本质必须是供应原料是标准化的东西，但地铺业务层面的是个性化的东西，每单业务都是个性化的不是批量的，业主不同、客户每次都不一样、经纪人每人都有不同做单风格不同。地铺业务关系是个性化的东西，注定了地铺模式不是连锁经营。比如我们说中原、21等等，或许他们在一些城市很成功，看起来像一个全国性的连锁品牌，其实不是这样的，他们在很多地方也失败了，而且在一些所谓成功的城市，他们也不是哪一个区域都很成功，有好有坏，所以地铺模式看起来可以简单迅速的复制，可实际上是做不到的。
豪宅网：是否很长时期内，地铺模式和独立经纪人模式将并存或者叫各干各的？
侯科昌：是这样子的。但我希望地铺模式往上走，要学习、要进步。别只光顾赚钱，要思考行业的持续发展，用先进的理念和技术进行管理改造。而经纪人模式我希望是往下走，接近社区，接近经纪人。
豪宅网：那最终地铺是否会消失？
侯科昌：不会。地铺还是有相当发展空间的，但是不能过度扩张，别一条街上一二十家都是地铺。
独立经纪人模式不是跳单的平台
豪宅网：对于那些在各地力推独立经纪人模式的企业和个人，您有何建言？他们应该如何规避同传统经纪公司和经纪协会之间的直接冲突？
侯科昌：没有什么冲突可言。
首先明确，你给经纪人提供了那么多的服务，你投入了那么多，经纪人有了更多的支持，那么成功做单后你向其收取费用是天经地义的。若没提供服务，那么就是一个跳单的平台，不再是独立经纪人了。
我认为，通过给独立经纪人一个合理的分成，可以有效的来避免跳单的发生。通过签订协议，我提供给独立经纪人签单之前信息的服务、签单过程的服务，签单后的落实服务等，我们两者之间有一个类似合伙人的关系的存在。
豪宅网：那么独立经纪人模式除去省去门店租金、员工底薪、管理成本等费用外，它和传统中介企业的模式还有何不同？
侯科昌：独立经纪人模式的讲究两点：第一，佣金经纪人拿大头；第二，经纪人当月拿走佣金分成，这也导致流动资金减少，影响（独立经纪人企业）发展。
豪宅网：独立经纪人这块最大的成本支出在哪？
侯科昌：推广。推广经纪人模式是要花很多时间的，给经纪人培训也要花时间的。向行业推广一个新模式是要花很大成本的。
豪宅网：您之前既做过门店现在又转向独立经纪人，请问两者的成本的比例大概是多少呢？
侯科昌：一般，在深圳普通一个门店一个月的成本在5万左右，包括门店租赁。若做独立经纪人，相同的投入，能做到一个门店店面的十倍到二十倍的区域生意，这也是我讲的实现店铺网络化和管理集约化的一个体现。
谁也干不掉独立经纪人
豪宅网：是否会有行业法规、政策，或者类似21、中原这样的品牌门店联合起来对独立经纪人行业的发展给予很大的阻力让它不能生产起来？
侯科昌：实际上做不到。慈禧太后临死还想着大清帝国会万岁万万岁呢，可她尸骨未寒就爆发了辛亥革命。深圳是改革开放窗口，按道理要鼓励和支持创新；在深圳地产中介行业由于市场化程度比较高，我看还没有哪个政府官员敢出来说独立经纪人这个东西不能搞。毕竟是市场行为，要给新生事物生长的机会和空间。而且，通常，政策、法规都是走在市场后面的。况且社会越来越民主，没有哪个人敢如此可笑的行事吧。
我始终认为：地产中介这个行业在社会上名声不好的原因，很大程度上与地铺模式这种管理机制有密切关系。只有关心一线经纪人群体的生存、工作与发展，切实解决和改善一线经纪人群体的生存困境与发展瓶颈问题，才能找到解决这个行业一切问题的根源和此时这个行业良性简况发展的出路。独立经纪人模式就是在探索这样一条路子，如果与地铺模式占统治地位的一线中介公司没有共同利益的话，为什么要扼杀独立经纪人模式呢？
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