潘石屹：这个时代最重要的是认为自己不行
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新民周刊 2009-10-10 15:56
论坛结束后，围绕着冯仑、SOHO的成功经验和它的上海攻略，我们进行了颇有趣味的访谈。
攻略一：我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
《新民周刊》：我们看到，SOHO中国一直不看重土地储备，而把自己定位成一个商务物业开发商，散售的模式是如何确立的？
潘石屹：政府有关方面三令五申，说两年不开发土地就收回，尽管没怎么执行，可是我们就认定这个原则，万一哪天强制执行了呢？国土资源部老喊着“狼来了”，有一天“狼”可能就真的来了。不搞土地储备，跟我们的纪律性有很大关系。
散售的商业模式，使我们在过去10年里从一个小公司发展成一个特别大的公司，因为资金回笼快。我如果拿着一个楼房，二三十亿放在那儿，哪来的钱再盖楼呀？这些年来，几乎每个城市都造了很多不太好看的、恶俗的建筑，SOHO中国又喜欢建房子，所以我们要抓住更多的机会。
《新民周刊》：比较一下你和冯仑在商业地产上的模式吧。业内人士说，SOHO中国的散售方式是批发商，冯仑则更像个包租公。
潘石屹：这些都是想象出来的，冯仑还想建世贸大厦呢。一个商业模式是否成功，是要经得起市场检验的——我们赚到钱了，得到发展了，我们交的税比别的房地产商交的税还高，地方政府高兴得不得了。
其实这10年来，我们的业主赚的钱更多。他们赚的钱加起来，比我们的项目销售额还多好几倍，大家一起分享嘛。
《新民周刊》：你自己也说过，建外SOHO如果不卖的话，现在仅地价都比当年的项目销售额要高。有人说你在大势的判断上不如冯仑，这话你服么？
潘石屹： 我们6个人(注：当年的“万通六君子”： 冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军)关系很亲密。冯仑是个特别聪明、特别好学习的人，那些网络上的名词，二十岁小年轻说的话，他全知道。
他原来的爱好是“三小”——坐小车、听小曲、看小报，当年的流行歌他都会，孟庭苇的《冬季到台北来看雨》，歌词他都能背出来。他接受的信息量特别大，那时候没互联网，他每到一个地方都要买一堆小报。我到宾馆的时候，最怕电视机，但冯仑必须把电视机打开，哪怕是只有两个人在说话。
冯仑说过，有三个人对我影响最大——邓小平、我老婆，还有一个是他自己。他比我大4岁，那时我20刚出头，经常跟着一个比我大4岁的人的屁股后头跑，他认为我一个甘肃天水过来的，能有今天这模样，都是跟着他成长起来的。
《新民周刊》：东海广场被你拿下来了，但目前上海整体的商业地产环境似乎并不太令人乐观啊。
潘石屹：在高端地产和人口分布上，北京和上海都差不多。尽管过去几年中国的房地产起起伏伏，但上海地产占中国房地产销售额的1/10没变，北京占有的1/10也没变，所以这两个城市从地产总量上来看，应该差不多。
从辐射区域来看，中国的北方地区都向往北京，但长三角地区则向往上海，因为大家相信在上海能够更成功。
《新民周刊》：既然这样，东海广场是否会复制SOHO在北京做得很成功的散售模式？目前来看，上海的商业地产空置率据说是去年的3倍。
潘石屹：目前我们还是计划先出租。不能空置，空置就是浪费。美国总统林肯参加竞选时，因为长相特别丑，一个女选民就问他，一个男人的腿长多长的时候好看？林肯说，只要够着地的都好看。也就是说，所有男人的腿都好看，只要能够着地就行。我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
目前东海广场的出租率只有30%左右，租客都是跨国大公司。我们会对项目的定位做一些调整，使其主要面向国内的本土企业。类型绝对不能单一，单一的全失败了，南京路就有个很好的融合。
如果说有个对立面的话，那就是陆家嘴，据说空置率现在已经是30%了，陆家嘴和华尔街，都是一种类型，成片的写字楼漂亮得不得了，但就是缺乏活力。
目前上海商业地产规模约有4700万平方米，总量上已经很过剩了，跟上海1700万人口一对比，很多人就觉得上海的商业地产没法做了。但是房地产毕竟是不动产，越是在过剩的情况下，繁华地段的生意可能会越好。
《新民周刊》：这意味着你们要调整之前比较擅长的散售模式？
潘石屹：我们的模式在不断调整之中。如果未来的市场还像现在这么疯狂，选择拿地、拿项目就需要很多钱，那么我就要拼命加快已有项目的销售；如果市场情况特别不好，销售受阻，那么我们拿项目就会容易一些，目前我们自有现金，加上银行贷款大概有200多个亿，这就是说，我们可以进200多亿的货。
现在的SOHO中国正在进行着新的调整和转型。一是地域上要扩大，比如从北京扩展到上海；二是未来要把持有物业和销售物业的数量调整到一个合适的比例，像北京前门大街5.4万平方米必须留下来，因为这块土地寸金寸土，所以必须持有。
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