潘石屹：这个时代最重要的是认为自己不行
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新民周刊 2009-10-10 15:56
寻找价值洼地
朱连庆认为，与住宅不同的是，高端写字楼对城市经济具有强大的推动作用，因此具备长期投资价值。
他说，在美国纽约、法国巴黎、英国伦敦、日本东京等许多经济发达的大都市，都集中建有设计先进、造型气派、设施智能、功能齐全的宏大商务楼宇群。
目前，与其他几个国际大都市相比，上海的高端写字楼市场仍然是一块价值洼地。一份最新调查报告显示，截至2008年5月，全球50大租金最昂贵市场排名中，位列三甲的分别是英国伦敦西区，俄罗斯莫斯科，日本东京(内中心区)；按人民币计算，每年每平方英尺租金分别为29815元、23129元、21922元。而上海浦东仅列第39名，每年每平方英尺人民币6813元。
这些数字意味着，以上海的金融环境衡量，写字楼真正的价值远高于目前的租金水平。随着城市经济不断增长，黄金地段的高端写字楼仍有增值空间。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《新民周刊》，“目前上海住宅租金回报率在3%以下，而商业地产则达到8%-9%。部分写字楼的售价水平虽低于高档公寓，但租金水平却远超过高档公寓。”
民营企业抄底时机？
随着外资纷纷减少租赁规模，一直以来对高端商务楼望眼欲穿的本土民营企业，似乎看到了最佳的入驻时机。
陈晟说，一些中小民营企业仍然习惯在乙级写字楼或住宅楼办公，比如，潘石屹的第一个项目现代城，就是在北京CDB区内按住宅立项，最后以写字楼产品出售的。“他运作的精髓，就在于让想买写字楼的人，可以得到住宅楼的按揭贷款”。
但是，当民营企业逐渐成长为大企业集团时，“它们在提高企业竞争力的同时，也需改善自身形象，进驻高端写字楼就是第一步”。
朱连庆认为，民营企业要有进军高端商务楼的前瞻眼光。“金融风暴袭来，国外资金在收缩，它们占据中国甲级写字楼的市场份额有所减小，民企可趁这个机会进入。相对来说，甲级写字楼成本较高，但其商务价值也高。”
寻找哪些“金矿”？
陈晟认为，要投资商务楼，关键在于选定有潜力的地段。“目前，陆家嘴商务楼微跌，但陆家嘴、徐家汇等地已经形成了稳定的商业圈，目前只是在波动震荡。抄底要选起点较低，未来很有机会的地段，比如虹桥和真如。”
他说，“从国际商业地产市场的角度，我们看一下伦敦和阿姆斯特丹，便不难发现，单纯的高端已经无法成为吸引眼球的卖点，北京CBD商圈中写字楼空置率较高的情况，就是最有力的证据。“国内至今还罕有投资者关注到拥有环保标志和认证的写字楼，这是国外高端写字楼的发展趋势，其实也是一个被人忽略的商机。”
陈晟认为，“上海未来的投资亮点，一定还是甲级商业地段的高端写字楼，以及顶级商铺的投资。从数据上分析，梅龙镇、恒隆广场和中信泰富传统三强的地位难以撼动。但是，南京路商圈仍然拥有潜在商业价值。”
潘石屹曾为了SOHO北京的项目，亲自跑到山西、内蒙古等城市，吸引那里的民营企业进驻SOHO写字楼，这些客户大多是年轻富裕的企业家，也成了之后SOHO中国的投资主力军。因此陈晟认为，“老潘还是应该尊重他的消费者，在杭州、义乌、温州以及上海本地一些企业家群体中挖掘潜在投资者。这些企业家很需要类似SOHO的办公模式，有些人甚至需要SOHO来引导，这种曲线定位一定能为SOHO东海广场带来很大商机。”
而在朱连庆看来，投资商业地产，还要考虑企业的行业背景，选择集聚性强、辐射能力广的区域。例如，北外滩的发展定位是航运服务业集聚区，在接下来的10年，将吸引全球航运顶尖企业入驻，北外滩区域将带动入驻的航运业民企提高产值效益。
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