房价过高必会落 房产投资不可透支未来太多价值
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2009-10-13 21:23
以全国来说水平居前的北京市职工平均工资2007年为46507元，假设双职工，未来年收入增长10%，税率20%，折现率为5%，最高还房贷支出占收入比为50%，折现年数为从25至60的35年，则算下来当前可买房的价值为339万。如果是100平方米的面积，则单价为33900元。这是基于非常乐观假设条件的估计。面临着很多重大风险如失业、收入增长率低于预期、房贷利率提高、家庭重大变故、还款期过长等，现实中不可以此来确定购房价格，只是理论计算的一个参考。1978年至2007年29年全国职工平均工资复合增长率为13.6%，考虑高增长期已过，如果未来收入年增长定为8%，还款期缩短为20年，当前要买100平方米的话，只能承受1.05万元的单价，房价收入比依然高达14，说明这个单价依然太乐观。只有当还款期定为10年时，房价收入比才降为6，此时可承受的单价仅为4730元(如果买100平米的话)。幸好2000年前后进行了房改，单位由无偿分房变为出价补偿，私有化了的单位房屋，当时补偿价较低，北京当时的单价大概有4000元左右，如果以年收入增长13%计年增值率，当前单价增值为7370元，所以大量存量房子的拥有者不必望高价房而兴叹，但一般收入水平的新购房者将不得不面对高房价的难题。根据北京市统计局的最新统计，8月份，10家被调查房地产中介的二手住宅成交均价为10199元/平方米，西城区最高，为17295元/平方米。1-8月份四环路以内商品住宅期房价为18113元/平方米，六环路以外为7847元元/平方米。看来，较低收入者要买房只能跑到远郊了。
大城市中心房价奇高还有户口管制加上政治、教育、文化、福利等资源集中在大城市等的因素，在摊大饼式的大城市发展思路下，城市越来越大，20多年前中学教科书上讲的卫星城镇的设想至今也没见个影儿，资金或有钱者也越来越向大城市转移。这样，较低收入者只能住在越来越远的地方，政府无法改变集中式的政治教育文化资源的情况下，只有加快修建高速运输工具才能满足远距离居住的需要。可以想见，随着高速铁路的建设，住在河北在北京市中心上班，将可能成为高房价下不少人的选择。
北京市收入水平最高的金融业2007年职工工资129982元，为北京市平均水平的2.79倍。如果普通职工可承受单价4730元和1.05万元，那么，金融业职工可承受单价为13220元和2.93万元。如果金融业职工可承受的房价为市中心价格，则当前北京市中心二环内房价已经接近或超过了2.93万元。事实上，大部分金融业从业人员并没有认为目前的房价是可以轻松应付的。
全国高收入阶层群集北京等大城市购豪宅，导致的房价奇高，也只是北京两极化发展的写照，政府必须有所作为，或加大土地供应或严控以信贷方式投资房产。若有余钱投资的人皆认为房价总是上升的，任何时候买都不亏，并尽量将余钱买成房子，即非要透支未来，以房地产升值而不是出租为目的进行房地产投资的话，那将导致可怕的不可阻挡的房价升势。与股市不同，股票流动性好，有做空机制，房地产受个人情绪影响大，流动性差，一旦群体一个方向走，非理性发作起来，涨幅可能会更大，可持续时间可能会更长。这时候，买房和炒作大宗商品或赌博似乎差异不大了，不是一样都是比谁占有的筹码多？希望后来者埋单？可大宗商品价格却是有涨有落的。实际上，在资产泡沫过程中，各类投机者(不以租金回报率只以差价为购房目的者)往往会利用信贷杠杆，因此控制信贷投放对象在合格范围之内是一件事关宏观全局的大事，可惜往往又在金融机构追求业务及盈利增长的压力下失控。
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