主题公园成开发商低价拿地幌子 跑马圈地被限制
http://www.haozhai.cn 文章来源: 北京商报 2009-10-14 10:21
背后隐忧频现 “小公园大地产”非绝佳搭档
华侨城、银川森林公园暂时的成功让许多开发商看到了“油水”，在各地圈地数百亩甚至上千亩模仿类似开发模式的事例比比皆是。然而这项看似风光无限、有利可图的发展模式，其背后的隐忧也同样存在。
“一个主题公园或者说是大型游乐园需要的是便利的交通、极高的人气以及一定的消费能力，而其中最为重要的莫过于人气。但一个宜居的房地产项目，需要的却是相对清新的空气、宁静的环境以及相对便利的市政配套。”住建部城建司司长陆克华告诉记者，根据住建部和环保部此前公布的主题公园建设标准，主题公园或大型游乐园的选址都应该远离居住区。
华侨城显然不符合上述规定。因此不少业内人士认为，华侨城的营销思路虽然看起来符合“主题公园带动地产、商业项目”的新兴模式，但它与海南等地推出纯粹的旅游地产不同，那些带火周边房地产项目的都是静态公园，地产商的卖点就是“绿色和健康居住环境”，而欢乐谷是热闹的游乐园，大型游乐设施发出的声响、人潮人海的外来游客、耀眼的灯光都是对宜居的干扰，一旦业主投诉，其主题公园必然受到影响。此前环球嘉年华便是一个例子，由于光污染、声污染过大，环球嘉年华首次进京便遭到选址周边居民的集体投诉，最终不得不移址经营。
“一旦出现业主的抵触和投诉，欢乐谷就不得不面临和环球嘉年华同样的命运，但如果欢乐谷移址，它所服务的华侨城地产项目也就没有‘金字招牌’，两个项目的前景就危险了。”一位了解华侨城运作的代理行老总表示。
“限制”与“放开”之间 短假市场有望成为盈利突破点
“实际上我们也注意到了近几年来以‘文化’为名义的圈地运动。”作为文化部的专家，国家文化产业创新与发展研究基地文化市场研究中心主任李康化所讲到的以“文化”为名义的圈地运动，即以房地产增值而非文化体验消费为目的的大型项目建设。“所以在制定投资目录的时候第一次明确了要废止这种圈地运动，但对于那些由消费带动效应的文化旅游项目，仍是放开态势。”
中宣部文化体制改革办副主任高书生解读《文化产业振兴规划》时也明确表示，将研发具有自主知识产权，同时对扩大文化消费能够产生重大影响的主题公园加以支持。
文化部文化产业司政策研究规划处相关负责人解释说，限制类主要针对符合行业准入条件，但国家规定需有计划按比例逐步发展的产业以及有投资比例要求的产业。主题公园的建设需要大面积土地，在规划、资金配套等方面国家有关部门都有相应的审批环节，本身国家就是有计划的发展，所以大型主题公园被列入限制类。
如此看来，文化部限制大型文化主题公园的投资与我国主题公园发展预期似乎有悖。其实不然，大型文化主题公园的兴建不是禁止，只是有条件的控制。那么国内的主题公园，其发展之路又在何处呢？
从表象来看，资金不足是造成上述局面最致命的一锤。但究其原因，国内主题公园普遍缺乏强大的产业链做支撑，不能形成规模效应，而且其衍生产品和其他盈利渠道的开发仍处于启蒙阶段。
“我国的投资商缺乏成熟理性的投资预期，为追求最短投资回报，不愿有较大的投入。刨除那些借机圈地的开发商不说，国内投资商通常将投资回报期控制在2-3年，而国外主题公园的投资回报期多在6-8年。”沈望舒认为，从理论上，主题公园需拿出每年收入的10％-15％进行改造才能不断吸引顾客，然而许多国内投资商难以做到这点。
而来自某网此前的一份调查显示，尽管有62.82％的消费者表示会考虑多次游玩同一个主题公园，但必须有足够的新鲜项目为前提。“不光是要考虑如何吸引‘回头客’，怎么让第一次来主题公园的游客更多地掏钱进行‘二次消费’也是经营者应该考虑的问题。”沈望舒表示，由于大多数公园采取一票制，娱乐、艺术演出不再收费，因此目前主题公园的二次消费还仅限于游客入园后饮料、工艺品、餐饮等消费收入，“主题公园是文化经济的板块，除了文化创意，金融、工业、商业等相关产业都可以规模化地深度介入，不应该只局限于卖高价饮料、劣质工艺品等”。
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