内外因素将继续“旺销”四季度土地市场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-10-15 15:43
下半年，随着交易量的下滑，价格见底还是拐点再现？最后一个季度的土地市场走势将是怎样？
土地的特殊性决定了判断土地市场的发展趋势需要考虑两种因素：一是土地市场自身发展的内部因素；二是经济和政策环境的外部因素，看清了这两个关键，未来的地产走势一目了然。
内部影响因素分析
（1）供应充足
第四季度是传统的土地供应旺季，为保证全年土地供应计划，土地将会集中入市。9月全国60个重点城市共推出土地913宗，环比增加10%，同比增加74%；推出土地面积4314万平方米，环比增加6%，同比增加97%。上半年大部分城市仅完成了全年约三成的土地出让计划，第三季度虽然加大了推地力度，但离全年计划仍存在较大距离。以北京为例，根据北京土地整理储备中心的数据，1-9月，北京土地供应184宗，土地面积1744公顷，供应量相当于2008年同期的2-3倍，相当于2007年同期的3-4倍。因此预计第四季度政府会加大推地力度，土地供应量将进一步增加。
另一方面，历年土地供应存在很大的存量，转让供应量充足。北京自2006年至今，至少有9523公顷存量土地，随着公开市场成交土地价格急剧上涨，对存量土地需求也水涨船高，达到存量土地所有人的收益预期就会实现转让，转化成有效的市场供应。
（2）需求旺盛
9月，土地成交市场持续向好，北京、上海、深圳等重点一线城市土地仍是开发商争夺重点对象。此外重庆、成都、西安、杭州、苏州等是中国城市化进程主力承载城市，或内部有国家重大投资项目拉动的城市，开发商对市场预期较高，成为土地市场的主战场。
据最新《土地市场网》数据显示，全国住宅用地成交量连续8个月呈增长态势，1-9月累计成交量首超去年同期水平。从9月土地成交情况来看，全国60个重点城市共成交土地650宗，环比增加3%，同比增加169%；成交土地面积2854万平方米，环比减少20%，同比增加97%。其中，住宅用地成交298宗，环比增加11%，同比增加247%；成交土地面积1784万平方米，环比减少6%，同比猛增269%。
从一线城市来看，根据北京土地整理储备中心的数据，前三季度，北京共出让土地184宗，土地收入价款共计511.74亿元，超过2008年全年土地出让148宗、出让价款502.69亿元的成绩。而同期上海市公布的土地出让收入已高达526.11亿元，大大超过2008年土地出让金收入398.18亿元和2007年的481.29亿元，这说明一线城市普遍为开发商看好。
从更大范围来看，前三季度全国60个重点城市成交土地的数量和面积同比分别增加169%和97%，可以说土地市场从先前的局部火爆已逐渐转为整体回暖。
（3）价格上涨惯性依旧
9月住宅用地楼面价格大幅上涨。9月住宅用地平均楼面地价为2691元/平方米，环比上涨37%。9月土地市场愈加红火，全国各地上演了多场激烈的土地争夺战，土地成交价格屡创新高。9月以来，北京、南京、深圳、合肥先后创下了今年以来的当地单价地王。9月10日，上海诞生了全国总价地王，中海地产以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块，楼面地价高达22409.3元/平方米。9月30日，绿地集团以72.45亿元拍得上海徐汇区龙华路1960号地块，成为全国的新地王。
（4）火爆楼市直接拉动土地需求
在全球经济整体仍未见回暖的情况下，中国楼市率先回暖，成交量迅速上升。据国家统计局数据，全国商品房面积和销售金额同比增速一直在增加，分别由3月的8.2%和23.1%增加到8月的42.9%和69.9%。开发商尤其是大型开发商资金回笼速度加快，较为充足的现金和对未来楼市良好的预期，是近期各大开发企业频频拿地的主要原因。
外部影响因素分析
除了土地市场内部影响因素外，还有三个外在因素共同左右着土地市场的发展，分别是信贷融资、政府政策和实体经济等。
（1）仍然“不差钱”
受国家4万亿的经济刺激政策和宽松的信贷环境影响，今年1-8月人民币各项贷款增加8.15万亿，同比多增加162%，月均新增贷款1万亿左右，但8月新增信贷仅4104亿，表明中央已适度控制信贷增长幅度。但天量信贷是维持今年中国经济稳定增长的关键因素，据研究投资对经济增长的贡献率在80%以上。在世界经济总体未出现明显好转，出口回升缓慢的情形下，适度宽松的信贷环境估计仍将持续。而今年以来，房企也纷纷加大对新融资渠道的拓展，上市融资、信托融资数量明显增加，在原有信贷政策未出现大的改变，而融资渠道又得到进一步拓宽的情况下，房企资金实力大大增强，拿地欲望将继续保持。而四季度又是土地供应的传统旺季，随着新一轮供地高峰的到来，预计住宅用地供应量将会进一步增加。
（2）保增长政策不会变
房地产市场另一个可能的政策变化，在于楼市低谷时出台的购房优惠政策明年是否变化。在今年商品房总体成交量大增，价格快速上涨的情况下，为抑制泡沫，优惠政策取消的预期较高，如此，四季度为购房者挤最后一班政策末班车，成交量将继续维持在高位。但从目前情况来看，价格快速上涨的可能性不大，政府出于对维持总体经济平稳的需要，估计在明年初还将继续维持优惠政策不大变，因此，商品房成交量近期将保持相对平稳，有利于土地市场的平稳发展。
（3）经济复苏预期大增
已有多家机构上调了对全年经济增长率的预期，认为中国经济今年“保8”已没多少问题。根据经验，每一轮经济复苏期都会带来不同程度的通货膨胀，这将会加大对不动产保值的需求。从市场现状来看，前段时间成交的迅猛，似乎目前已经提前预支了这类需求，随着房价和土地价格的攀升，这类需求将逐渐减小。实体经济的转好，部分资金将会撤离房地产市场转向实体经济，长期看会降低楼市和土地市场的需求，但对近期的第四季度土地市场不会产生重大影响。
第四季度土地市场的走势预判
从客观环境上讲，前三季度销售速度的加快，开发商手中存货不足已很明显，加大土地储备是必然趋势。而购房优惠政策和宽松信贷环境的继续保持、融资渠道的拓宽，企业的资金实力大为增强，有能力去进行土地储备。再加上实体经济的回暖、中国城市化进程加速，各开发商都对中国房地产市场长期看好，加大圈地速度是必然之举。因此第四季度土地市场将持续供需两旺的局面，土地价格也将维持高位运行。
处于第二集团地位的房地产企业正悄然在三季度进行超车，三季度不少房企都加大了土地储备。土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米，按目前的销售速度，有个别房企土地储备量已够其开发十多年。预计第四季度，有发展潜力的二、三线城市将和一线城市一起仍将是市场的焦点。第一集团的开发商转战二、三线城市、将与根植于二、三线城市的第二集团的开发商争夺土地资源，在一线城市地王示范效应和巨大的地价落差影响下，更多的二、三线城市将会出现自己的地王。
综上所述，第四季度土地市场的“热度”，在时间上将延续前两个季度，在地域上将延伸到更多的二、三线城市。
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