09年三季度上海楼市报告
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国地产网 2009-10-16 10:49
提要：易居中国·CRIC系统显示，2009年第三季度上海共成交商品住宅509.8万平方米，环比二季度下滑了17.6%，但比遭受金融危机重创的去年三季度则上升了175.8%，是除07年外近年来三季度的最好业绩。
这表明上海楼市在经历了二季度的高潮之后有所降温，但仍处在相对高位。虽然受"地王"频出的带动，市场需求仍旺。但从近期的市场表现来看，由于大量优质客户在前三季度已经去化，加上四季度房贷指标吃紧，这些需求难于有效转化为交易。加上优质楼盘相对较少，市场存量较低，预期四季度的成交量还会有较大幅度的下滑。楼市由一季度的"价跌量升"、二季度的"量价齐升"、三季度的"量跌价升"转入四季度的"有价无市"，易居中国分析师薛建雄指出。
同时，薛建雄还认为，受到"有价无市"的影响，前三季度供不应求的局面将终结，一些楼盘也会因为客户积累不足而延缓上市。那么明年一季度楼市就会出现较大面积的打折促销以推动市场回暖，因此明年一季度重现的"价跌量升"情景将是最佳购房时机。
2005年至今上海按季度商品住宅走势图
数据来源：易居中国•CRIC系统
三季度豪宅集中成交
数据显示，三季度的新建商品住宅供应量仅436.8万平方米，供需比仅0.86，意味着还有超过14%的需求是通过消化前期滞销房源才能满足。受此影响，三季度一手商品住宅的平均成交价格达到16830元/平方米，环比上涨17.8%，比去年同期更是上涨25.9%。三季度平均价格的大幅上升除了房价自身的上涨外，也与豪宅的集中成交有关；三季度均价4万以上房源共成交了24.82万平方米，总金额达140.57亿；二季度仅成交了10.97万平方米64.32亿，去年同期更是只有2.99万平方米18.86亿。
在豪宅热销的带动下，上半年排名前三的大华集团、仁恒集团和上海万科都被挤出销售金额前三的位置，取而代之的是星河湾地产、绿地集团和瑞安地产。星河湾凭借一个项目的销售额就占据了上海三季度开发商的收入之冠。绿地集团则是多盘同开，其中也包括实际成交价7万元/平方米以上的海珀日晖项目，受此带动绿地前三季度 在上海商品住宅的销售额已达80.69亿元，业绩居前三季度开发商销售额之冠，受到多个楼盘上市的带动绿地四季度的预期业绩也将保持较高水平。因此，绿地或将成为09年上海开发商销售额之冠。
瑞安集团在上海仅有翠湖天地、瑞虹新城和创智天地三个楼盘，且是三个都是超级大盘。这三个超级大盘在瑞安的多年经营之下，价格快速上升，同时瑞安三个楼盘的房源又集中在三季度销售，使其业绩冲到全市前三。不过，瑞安四季度仅创智天地的一批住宅房源上市，星河湾则无新房源可推，在售房源也不过十多套，这两家开发商将难于在四季度和全年的业绩榜上出现。
从个案来看，成交前三名的分别为星河湾、加州水郡和翠湖天地嘉苑，三者的成交均价分别为51045、25029和73625元/平方米。这三个中高档项目的可售房源都已不多，且四季度无新房源上市。因此，这三个楼盘也同样不会出现在四季度和全年的项目销售榜上。
由此可见，四季度豪宅成交量下滑已成定局，但是一些上市新盘的价格会比周边房价高。因此，四季度的平均房价会有所下滑，但幅度不会太大；给购房者的感觉则是房价已经高的卖不动了却还要涨，这就是所谓的"有价无市"行情。
商品住宅市场的表现主要反映的是公寓房源的行情。受到汤臣一品、翠湖天地、星河湾等项目的带动，三季度公寓的套均总价达到203.8万，比二季度的166万和去年同期的156.7万分别高出22.8%和30%。平均203.8万才能在上海买套新房的门槛已经使绝大多数百领都望而却步，外环以内找不到万元以下的楼盘也已经把绝大多数工薪家庭逼到了外环以外。目前，大多数住房未获得满足的市民只能将希望寄托在政府的保障性房源上。
别墅市场出现分化现象
公寓成交量在6月达到219万平方米的最高峰后呈逐月回落之势，使得三季度新房成交量远低于二季度。但别墅的成交高峰出现在7月，使得三季度别墅的成交量达到98.63万平方米，略高于二季度的96.33万平方米。供应方面，三季度也有76.95万平方米新别墅房源上市，高于二季度的68.7万平方米。
由于多数高价别墅都在9月底上市，这使得三季度别墅的平均成交价格与二季度保持了相当的水平，为19639元/平方米。9月底，有四季雅苑、绿城玫瑰园、东郊花园、张江紫园和上海紫园第一批顶级别墅推盘，其中除了四季雅苑的独栋别墅开盘当天售馨外，多数别墅销售相对缓慢。预期，四季度别墅的成交量也会大幅下滑，但均价会被高档别墅的成交带动大幅攀升。
实际上，今年别墅市场出现分化现象，在07年价格一度冲高到8万元/平方米以上的别墅项目，价格基本没涨；而在3万左右的别墅项目涨幅接近一倍。因此，像绿城玫瑰园那种优质低密度的郊区别墅，还有一定的升值空间；前些年滞销价格滞涨的3层以上别墅，也会随总体房价上升而水涨船高。
商办市场呈现专业化 机构投资者增多
在公寓和商铺市场分别在6、7月份达到高潮之后，办公和商铺市场也在9月出现一轮高潮。9月办公楼的供、销量分别达到34.13和39.94万平方米，环比分别上升138.8%和156.8%，平均成交价格也上升了17%，达到29390元/平方米。排名前三的分别是浦江双辉大厦、周浦万达广场和创智天地，浦江双辉大厦有19.179万平方米的楼面被农行收购，总金额达86亿。周浦万达广场以商住两用的酒店式公寓用途和小面积低总价优势，吸引了居住和投资购买者，三季度共售出40214平方米。创智天地的写字楼面积和总价适中，影响了低端人群的进入，但是以商、住、办的多功能结合提高使用效率，还是获得了一些中高端人群的青睐。该案8月31日推出238套房源已售出128套，为瑞安集团争得了三季度销售季军的位置。
从三季度的表现来看，个人投资者在写字楼买家的比例在逐渐下滑，而以银行、保险为主的机构投资者在上升。需要专业成规模经营的写字楼，买家在朝专业机构转型，表明写字楼市场的成熟度在快速提升。
商铺市场也出现了同样的喜人表现，9月供销量环比上升89.1%和54.8%，分别达到23.04和26.89万平方米，均价涨幅达到14234元/平方米，环比上涨3%。成交前三名的中环1号商铺、徐汇商务大厦商铺和港泰广场商铺都是以集中成交为主，表明也是专业的机构买家在操作。
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