承担十八万连带还款责任――律师事务所私自放款
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海名牌楼市 2005-09-08 09:50
近日，静安区人民法院对一起房屋买卖案件作出判决，其中在这起房屋买卖合同中负有监管之职的上海某律师事务所，除要承担18万元的连带还款责任外，还需共同承担5110元案件受理费。
2005年3月11日，毛先生看中了吴某在大田路某号的房屋，双方签订了《协议书》，吴某以总价200万元转让给毛先生，双方约定在签协议时毛先生先支付定金5万元，签订买卖合同并在房产交易中心登记备案当日支付130万元（其中60万元为房款，70万元为装修费），余款65万元由银行贷款支付，毛先生愿意承担全部的交易费、税费。吴某同意毛先生在签订出售合同上的交易金额不超过130万元（最终交易额由房产交易中心评估确定的价格为准），其余部分为装修和设备费用。
3月30日，毛先生与吴某又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为130万元，吴某需在5月10日前通知毛先生交接房屋。而毛先生需在4月30日前支付房款60万元、5月10日前支付房款65万元。同时，合同中确认任何一方违约，均要向对方支付违约金。为保证该协议得到履行，双方还与上海某律师事务所一块签订了协议，由房屋买卖的双方共同委托律师事务所担任该房屋交易监管方。毛先生已支付的5万元定金，在签订买卖合同时转为房屋首付款，毛先生需在3月31日前支付18万元装修费，此款交该律师事务所代为保管，之后毛先生应在30日内筹措完毕应付房款，与吴某共同去交易中心办理房产过户，18万元再由律师事务所支付给吴某。在上述约定的时间内，若毛先生违约，所支付的23万元作为违约金归吴某所有;若吴某不及时提供资料构成违约的，则双倍返还定金。
合同签订后，毛先生向律师事务所支付了18万元装修费，吴某也出具了收据。可在4月30日前，毛先生没有向吴某支付房款，双方也没有到房产交易中心办理权利转移。6月4日，吴某按买卖合同中的毛先生填写的地址发送信函，告知毛先生的行为已构成违约，原支付的23万元作为违约金予以没收，该信函于次日以迁移新址不明为由退回，吴某又通知律师事务所，要求18万元作为违约金给自己。6月9日，律师事务所按他的请求把18万元给了他，吴某出具了收款收据。
6月27日，认为是对方责任的毛先生，为讨回自己的23万元向法院起诉并称，自己在办理贷款过程中了解，交易价130万元明显低于市场价，无法在房产交易中心办理过户手续，遂向吴某提出变更买卖合同上的交易价却遭到拒绝，表明对方无诚意履行合同，提出解除合同由吴某返还23万元，而该律师事务所对其中的18万元承担连带责任。
法庭上，吴某则认为自己从未变卦，自己在房产交易后实际取得是200万元的房款，岂能拒绝毛先生的正当理由呢？正因为是毛先生本人没有按期到房产交易中心办理手续和支付房款。自己曾按毛先生的地址发函也被退回，遂通知律师事务所系毛先生违约，把18万元作为违约金处理。吴某还将遭邮局退回的信函，在法庭上作了展示。
而同时被告上法庭的律师事务所辩称，根据监管协议事务所可在两种情况下向吴某支付18万元，一是双方按约办理房产交易手续，完成了房产权利转移作为房款支付给吴某;二是因毛先生违约，作为违约金支付给吴某。事后，在吴某向律师事务所出具了退回函件，考虑到若是吴某违约，毛先生应主动到律师事务所取回18万元。可一直到6月9日未见毛先生的踪影，这才有充分理由相信吴某的陈述属实。律师事务所向吴某支付了监管的18万元，尽到了监管的义务。
法院认为，按照毛先生和吴某签订的《上海市房地产买卖合同》以及《协议书》，双方应在2005年4月30日，共同去房产交易中心办理房屋产权过户，并由毛先生支付吴某部分房款。但双方并没有如期履行上述合同义务，事后也没有采取行动再作协商。在买卖双方没有证据证明对方违约时，说明双方都存在消极履行合同行为，法院据此推断双方均不承担违约责任。现毛先生提出解除合同，吴某也同意解除，协议解除后已履行部分恢复原状，未履行部分不再履行。而律师事务所作为买卖双方履行合同的监管方，并无裁决权，不能在交款方毛先生未确认的情况下，仅根据吴某的要求发放代管钱款，遂法院一审判决毛先生和吴某的房屋买卖合同终止履行，吴某返还毛先生23万元，而律师事务所对其中的18万元还款承担连带责任。
【法官点评】
做“老娘舅”处事须公正
一直以代理人的身份出庭的律师事务所，被他人告上法院。就本案来说，律师事务所本身也不想把事情搞砸，交款18万元的毛先生却在长达1个多月的时间内不露面。按正常的推理是毛先生违约是毫无疑问的，就想当然地将18万元给了吴某。可律师事务所恰恰忘了自己是房屋买卖合同的监管者，手中并无裁决权利，最终导致好心办了“坏事”，把自己也推上了被告席。
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