冯仑：房地产开发销售模式要像张艺谋拍大片
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐焦点网 2009-10-16 16:37
万通地产董事局主席冯仑
2009年10月15日，主题为“大变局、大应对”的第五届中国地产金融年会在北京•银泰中心柏悦酒店举行。在本届年会上，万通地产董事局主席冯仑发表了题为“未来房企增长模式透析”的主题演讲。
以下是万通地产董事局主席冯仑的演讲实录：
【冯仑】：大家下午好！今天的题目比较有意思，第一是企业的增长模式，第二是趋势，第三是透析，这个活必须要求你看的和别人不一样，看到别人看不到的地方，说清别人说不清的地方，我想这么一个题目也给我们很大的思考空间，我们企业不能安于现状，必须在竞争中不断的检讨、反省，改进我们的工作。
我们看一下，从住宅方向看，根据过去的研究，我们一直存在着增长的悖论，就是有一些增长的因素，同时也是导致你死亡的因素，就像恐怖分子身上有一个炸药，打倒目标的同时爆炸也开始了，这种增长的悖论主要根据以往上市A股公司报表分析发现，所有A股上市公司绝大部分是住宅为主的公司，这些公司在销售增长，利润增长，规模增长的同时，负债也增长，每股的净现金流减少，现金的减少之外更重要的是存货的增加，净资产收益率的下降，风险的加大。这些东西根据大量的统计分析和财报的研究看到一个项目，在以住宅和开发销售为主的商业模式当中，我们目前最危险的是高速成长过程中风险的加大，这样增长的悖论，越增长越危险，不增长不危险，死了彻底的安息，基本是这么一个套路。
我们看一下商用不动产，存在一个规模的“陷井”我们从两个现象上就可以看出来，第一，各地拿地大家都不愿意拿所谓的公建、商用、高层、超高层，少数例外，像绿地，绿地拿的条件就是捆绑住宅，拿一个商用就是捆绑住宅，大家单纯的认为商用不动产是负担，是一个陷井，对公司的财务的贡献很困难。
另外一个角度就是我们所有的公司在经营当中，手中商用不动产的存货非常不愿意保留，而且尽快的卖掉，所以很少有公司手里有非常优质的好的商用不动产，现在留下来的一些公司，手里所谓的商用不动产是介于不动产和住宅之间的，比如说社区里面的商业，街铺，不纯粹为商业设计，改过来的存量的资产。
从金融来看，我们的金融企业特别银行对商用不动产的贷款非常的消极，对住宅又非常的积极，现有的模式简单说就存在住宅的增长的悖论和商用不动产规模的陷井，这就是我们今天孕育的一个新模式的开始，我们要有一个变革，我们怎么样来改变这些模式。首先我们看一下住宅，为什么住宅会出现这样的问题，我们拿成熟市场，美国市场上的商用不动产和住宅比较一下，进一步看下我们目前所谓的模式的困境。
住宅来看，我们跟美国的住宅模式大概有三个很重要的区别，第一个在美国的住宅公司，不动产住宅开发的过程，土地的获得是相反的跟我们，我们是向后储备，他们向前储备，他们是期权储备，我们是存货，大家知道地王也好，拿到地之后少则几天，多则几个月，全款付清，什么时候变成利润，上市公司要三年，你的土地越多，你的存货越多，这些拿地的钱又相当一部分来自银行，所以我们对房地产公司住宅公司存货的储备，我们的土地储备都表现为财务报表的存货。在美国拿地可以5%、10%的定金，如果开发就交钱，如果不开发就被吃掉，所以帐单上的存货比较少，但是未来选择的机会很多。跟我们的土地制度有关，中国目前是国有土地，美国等国家是私人的土地，他们是用期权和约约定，我们是国有土地的出让。
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