冯仑：房地产开发销售模式要像张艺谋拍大片
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐焦点网 2009-10-16 16:37
第二个差别，国内所有房地产开发企业的财务成本，资金的运作空间非常小，大家知道，我们刚刚在房地产开发企业里面自有资金的要求由35减少到30，既使是30也是非常大的数字，全世界现在对房地产企业规定这么细的是很少见的，美国开发商自有资金10-15非常不错了。更重要的是我们对开发过程的约束，政府在包括开发代理、封闭运行、户型等等这些东西就有一点像我们一个地方办结婚证，又管发证，又管做爱姿势，但是不管生孩子和高潮，这个企业不变通很难往前走。美国的不动产公司，特别是房地产公司，住宅公司有很多的融资方式，平均的资金成本和财务的周转过程比我们快，这就使他的回报率更高。
第三，美国的住宅公司有很多的增值服务，包括贷款服务、装修服务，个性化的定制，而我们住宅公司大部分卖掉以后就不怎么管了，没有其他的收入来源，这三个差别导致了我们目前中国过去十五年以来住宅类房地产公司净资产收益率低于美国的住宅公司，美国那边在16到20之间，我们这边12、13之间，这个巨大的差别来源于我们的制度，我们的财务环境和我们的服务方式。
从商业不动产来看，我们也看一下美国模式和我们的差异，大家知道我们的商业不动产这一两年被大家关注，大部分仍然沿用住宅的思维，做了之后，用开发推动经营，我们是注重开发，卖掉，最后经营不太关心。在这样的情况下，我们仍然是规模导向，仍然是短期卖掉，或者有一些人叫长期保留，但是这个长期保留并没有定量和研究。所谓的美国模式，做商业不动产大概四句话“中期持有、能力导向、资本权益为核心，收入多样化”。所谓的中期持有，不同于我们拿到就卖掉，但是也不同于永远不卖，中期是多少呢？大概七到十年，一定有一次交易，七到十年，为什么呢？主要掌握的时间是商用不动产的租金、租约、租客调到理想状态的时候，在资本市场走到上行空间的时候通过资产的证券化卖掉，这个回报很高。这个时间大概是七到十年，中期持有。
第二，能力导向。就是我们通常讲的“导演”加“制片”而不是简单开发模式卖掉，而是像张艺谋拍大片一样，通过营运带动开发，通过商业不动产的规划带动财务的安排，租客、资产管理等等这样的模式。
中国目前的很多导演，加上潜规则和明规则的导演很多，但是赚钱的也几个人，导演赚钱很多，张艺谋不投钱也没有版权，但是他赚的最多，他赚的是导演的钱，制片的钱，品牌和市场，大体权益金，制片费，票房分帐。
纽约目前所有最伟大的商业不动产的公司都是“收费开发商”而要导演加制片主要是能力导向，不是规模导向，在美国，在发达的市场上做商业不动产很少比面积，我就是面积多，几百万平米出租，如果你用负债形成的，越大负担越重，财务负担，营运费用，风险都很大。如果市场用估值的方法，市场波动的时候损失也很大。纽约GDP在6万美金的时候，商业不动产的回报多数在40左右，更多的在的100以上，相比较我们国内以规模为导向的商业不动产高三倍左右。
第三，张艺谋的权益回报远远大于拥有版权的老板的回报。
最后一个收入多样化，在美国商业不动产有四到五种的收益，包括资本金、财务安排收益、资产管理的收益、退出以后的分帐、物业管理的收益。而我们的收入比较单一化。
相比较我们讲的住宅还是商业不动产的美国企业增长的模式和我们的增长模式来看，我们目前的模式的确是处在非常重要的转折时期，这个转折，我们可以是“顺产”也可以是“剖腹产”，对找今天的香港，香港最大的地产公司新鸿基和长江，曾经也处在我们的阶段，他们十五年前企业增长模式转型，试图“顺产”转型，转了十五年，通过十五年的转型使单一的住宅企业转型到商业不动产在利润结构当中占到30%到50%，今天这两家公司商业不动产的收入占到30%到50%，这就完成了“顺产”的过程，时间非常长。
我们未来的中国如何，我们的“顺产”过程少则十年，多则也要十五年，好在从今年开始，以万达的私募为标志，引起了资本市场和投资界的关注，预示着未来这样的转型可以加快，市场越来越关注到商业不动产和住宅的本质的区别，今后怎么办，我认为商业不动产和住宅分别来看，住宅我认为万科代表着未来的方向，万科“顺产”的模型，通过住宅产业化，大规模有效的供应，标准化的住宅，提高服务质量，增加其他的服务类型，这样的模式，我认为是非常有希望的。
大家知道万科加上今年已经连续三年是全球最大的住宅公司，万科以新总部的落成标志着开始一个未来节能低耗、环保的产业化住宅方向，这个方向在美国住宅产业整体上的“顺产”过程中也是走的住宅产业化的方式。在住宅的领域里面，应该说今天能够和万科竞争的，在营业额上大家关注的更多，但是我希望大家关注的是万科和大家的差异和领先，是质的差别，这在于万科八年前进行住宅产业化的实践，我相信今年的收入会超过500亿，更多的企业还在是合同收入，如果结算收入我想最多是万科的一半，所以万科代表着中国住宅产业的“顺产”的模式。
在商用不动产方面，我们认为更重要的转型的模式的确就是我刚才说的美国模式，在美国模式和现有的模式之间，万达的模式是非常值得关注的，万达试图在中国GDP8000美金的环境下，用住宅和商用不动产各自的特点走出了一个卖和租、开发和持有相结合的中国本土的商用不动产的模式，这种模式作为过渡的转型期的模式，我认为经过十多年的尝试也很有效了。所以万达的做法大家都很清楚，就是做一个很大规模的项目，有卖，有留，有售，有租，最后平衡财务，形成商用不动产的系统。今年万达以这样的商业不动产准备上市，这个模式我认为是离美国模式不远的过渡的模式，未来在GDP三万四万美金之后，在金融环境，特别是不动产金融更多创新的环境下，商业不动产将会有一个很好的美国模式的前景，而这个前景万通也在积极的尝试。
万通从四年前开始做这样的安排、研究和布局，通过纽约中国中心的项目，在实践上加以体会和引进，我相信我们未来也会成为一个很好的实践者，我希望大家一起在这方面更多的努力，总之，我们今天要想把未来的企业增长模式搞清楚，需要我们所有的房地产企业更加自觉的谦虚、谨慎，检讨自己，更多的承担社会责任，对行业、客户负责，为股东创造更大的价值，给社会的进步注入更多健康的力量，谢谢大家！
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