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对赌倒逼 不上市房企创始人可能失去控制权

http://www.haozhai.cn  文章来源: 第一财经日报    2009-10-16 16:43

 

  “虽然2009年的楼市回暖速度较快,幅度较大,但根据协议内容,房企的销售回笼资金是被锁定的,不能用于继续扩张。”他进一步解释说,“道理很简单,对于机构投资者来说,万一企业无法支撑下去导致破产,至少还有现金可拿。”

  一个明显可以佐证的是,虽然公开的销售业绩数据表现喜人,但该企业在今年却无新的土地扩张计划。而接近该房企的消息人士称,即使成功完成上市,其募集所得的60%的资金将会用于偿还债务。

  无独有偶,近期高调宣布计划登陆A股市场的大连万达,同样未能摆脱此种束缚。在其刚刚完成的第二轮私募中,CBN记者拿到的内部文件显示,对赌条件十分苛刻,如果无法完成“2009年净利润达到30亿元的水准”,及“2010年底完成上市”任一条件,万达将按照年化收益率18%的标准返回资金及利息。

  投资者忧心估值水分

  对赌协议在IPO申购过程中的大量存在,一直是业内外关注的话题。一位美资房地产PE投资负责人表示,对于投资者而言,对赌无疑是“进可攻、退可守”的理想保护手段。

  萨穆杰表示,这种协议并不一定出于投资者本身需要,有时它代表的是其背后大量的私人客户利益。“特别是上市规模越大的公司,投行可能越倾向于用对赌约束。”

  而对于房地产企业来说,去年底今年初房地产市场低迷,资金回笼艰难,再加上2007年疯狂拿地,导致资金链紧绷,无奈之下只能接受条件苛刻的对赌协议。

  然而巨额的债务压力显然会影响这些房企的估值。

  “这一类内房股的共同问题是,在债务压力下寻求上市导致估值水分很大。”一位不愿透露姓名的香港地区基金经理表示,“在风险偏好的驱使下,我们宁愿集中投资一些风险较低、定价较为合理的内房新股。”

  萨穆杰也认为,这种协议的存在对于那些申购新股的机构投资者会产生一些顾虑,因为如果对赌协议的规模不大,可能不需要进行披露,但作为机构投资者,他们却必须考虑这种协议给整个公司的估值带来的影响。

  “以内地地产商为例,我们就有自己的专业团队,来调查相关上市公司是否进行了过分的对赌,如果他们的承诺高于我们所认同的风险,那么我们不会进行认购。”萨穆杰说。

 

 

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