京城拿地陷困境 京字头房企目光转向二三线城市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2009-10-19 17:00
目光转向二三线城市
从今年5月至今，北京的土地竞拍市场一直上演着激烈的竞价大战。京字头的国企如首开股份、北京金隅、北京城建、北京住总等，虽然屡屡出现在土地竞拍的现场，却鲜有斩获。
据8月份首开股份公布的半年报显示，截止到报告期末,首开的新增土地储备按规划建筑面积计算合计仅为37万平方米,具体项目包括北京市昌平区回龙观F01、北京市昌平区回龙观F03以及北京市大兴区康庄限价商品房住房(三期)项目。而在获得大兴康庄限价房用地后，首开股份虽然多次参与北京的土地竞拍，但每次都铩羽而归。
王怡介绍，首开目前在拿地方面比较保守谨慎，对这些地块未来的前景以及价格的上涨空间估计相对保守。
他表示，首开股份的区域发展目标将着重在环渤海和华北地区，其次是华东地区，除此之外就要看项目其他的具体机会。
而对于上半年拿地近80万平方米的北京金隅嘉业，其投资发展部经理姜新萍也认为这个数字“没达到要求”，公司已将战略目光转向了更具潜力的二三线城市。
对于北京住总来说，虽然一直密切关注着北京的土地市场，但今年在北京却未有斩获。
“住总集团的重点产业立足北京，并向北京周边的河北、山东、内蒙古等省、自治区拓展。”据北京住总集团董事长张贵林介绍，除河南洛阳外，住总又先后中标山东龙口、天津武清等多个地块，并在外埠成立了相应的房地产开发公司。
而对于北京城建来说，除了5月份获得了北京宣武区骡马市大街南侧一块小幅商业项目用地外，也仅在日前终于拿下了北京房山长阳镇4号地。两块地加起来的规划建筑面积仅有38万平方米，前者还有1.8万平方米是商业金融用地，后者则包括部分限价房用地。
北京城建的拿地负责人表示，此前北京城建虽然也在对外地的项目进行考察，但出手十分谨慎。而鉴于目前北京土地供应存在局限、同时“抢地”现象又非常火爆，北京城建将对外埠土地综合评价，寻求有发展潜力的地块。
外埠拿地偏向综合评估
针对此前国企的外埠拿地多以机会导向型为主的现象，上述北京城建拿地负责人表示，虽然当前是否拥有良好的政府资源依然是企业进驻外埠市场的一个因素，但其已不是最主要的因素。
“当前，各地政府的推地行为很多，我们将综合考虑当地的发展潜力以及地块本身的盈利空间。”上述负责人介绍，对于一个较陌生的新兴市场，公司可能不会选择在招拍挂市场上进行公开拿地，首先会选择与熟知当地市场状况的企业来进行合作开发，以规避风险。
而对于此前已经在外地进行项目开发的首开股份而言，其在拿地时更偏重于进入已开发的市场。
据了解，在此前的2008年5月，首开已经以1.9235亿元获得了规划建筑面积约10 万平方米的扬州421#住宅项目。日前，首开股份在扬州竞得的456#住宅地块，其楼面地价为2535元/平方米，预计未来销售均价可达7000元/平方米，地价适中。
“拿地行为不应该被市场的膨胀而左右，还是应该仔细分析市场和未来的宏观经济以及消费者期望的变化。”王怡表示。
而回顾北京住总的外埠拿地史，张贵林介绍，住总的BT(Build-Transfer，即垫资承建后移交业主)模式，为住总进驻外埠拿地奠定了优势。
“简单地说，就是由以前单纯的承包转向融资承包。”张贵林解释说，这样可以取得更多的利润，无论是北京的保障房，还是外地的项目，住总都在向BT模式转变。
据了解，2009年1月，住总就是以融资总承包的方式，拿到了天津武清开发区软件园项目。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，在北京土地市场目前面临“僧多粥少”的局面下，对于稳建型发展的企业而言，寻找二三线城市有发展潜力的土地进行开发是必然趋势。而在外埠的拿地路径上，各个企业应根据自身的资源和优势，选择适合自己的拿地方式和地块进驻。
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